- Kuva: Petteri Paalasmaa / Uusi Suomi
Asunnonostajien maksuvaikeudet vähenisivät, jos lyhyet euribor-korot kiellettäisiin, väittää Vuokraturva-yrityksen Timo Metsola.
Asuntolainojen sitominen alle kymmenen vuoden viitekorkoihin tulisi kieltää Suomessa, ehdottaa vuokra-asuntoja välittävän Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola. Metsola syyttää suomalaisten suosimia lyhyitä viitekorkoja monista Suomen asuntomarkkinoiden ongelmista.
Hän uskoo, että pitkät korot vakauttaisivat asuntomarkkinoita, jolloin asuntojen hintojen vaihtelu tasaantuisi, rakennusyhtiöiden ei tarvitsisi pelätä kysynnän yhtäkkistä hiipumista ja asunnonostajat osaisivat paremmin ennakoida maksukykynsä.
-Asuntomarkkinan rakenteellisten ongelmien ratkaiseminen on vaikeaa joka tapauksessa. Lyhyiden korkojen heilahtelujen riepottelemilla markkinoilla se on liki mahdotonta, Metsola kirjoittaa blogissaan.
Käytännössä lyhyiden euribor-korkojen kieltäminen tarkoittaisi tällä hetkellä halvimpien asuntolainojen katoamista. Kymmenen vuoden korko on tällä hetkellä noin 2,6 prosenttia, kun 12 kuukauden euribor on vajaan 1,5 prosentin tasolla. 12 kuukauden euribor oli vielä kesällä 2008 yli viiden prosentin tasolla.
Muun muassa Sampo Pankin pääekonomisti Lauri Uotila kommentoi viikko sitten Helsingin Sanomissa, että pitkien korkojen viimeaikaisesta laskusta huolimatta lyhyemmät euriborit voivat yhä olla pitkällä aikavälillä keskimäärin halvempia kuin pitkät korot.
Vuokraturvan Metsolan mukaan lyhyiden korkojen heilahtelu saa asuntomarkkinat ylireagoimaan ja hämärtää asuntovelallisten tajua normaalista korkotasosta. Metsola ottaa esimerkiksi pankkien nykyisin stressitestinä - niin sanottuna "kauhukorkona" - käyttämän kuuden prosentin koron, joka oli hänen mukaansa aivan tavallinen asuntolainan korko vielä muuta vuosi sitten.
- Kunkin hetken lyhyiden korkojen taso on todellisuudessa asuntomarkkinoiden kannalta täysin epäoleellinen. Pitkän aikavälin keskimääräinen korkotaso ratkaisee, Metsola kirjoittaa.
Metsola kirjoittaa pitäneensä eurooppalaista tapaa sitoa asuntolainat kymmenien vuosien kiinteään korkoon vanhoillisena ja jäykkänä vielä muutama vuosi sitten. Viime vuosina asuntomarkkinoita seuratessaan hän on tehnyt täyskäännöksen.
-Herää epäilys, että ehkäpä monet muut maat eivät olekaan sitoneet asuntolainojaan pitkiin korkoihin pelkkää tyhmyyttään tai vanhoillisuuttaan, Metsola pohtii.
Vuokraturvan omaan liiketoimintaan, vuokra-asuntoihin, lyhyiden korkojen heilahtelu heijastuu Metsolan mukaan nopeina nousuina ja laskuina sekä vuokrahinnoissa että vuokra-asuntojen kysynnässä.
Pitäisikö lyhyet euribor-korot kieltää? Vastaa Uuden Suomen kyselyyn täällä.
Kommentit
Vakauttava vaikutus
On aivan selvää että ehdotuksen toteuttamisella olisi asuntomarkkinoita vakauttava vaikutus. Mutta miksi vain asuntomarkkinoita pitäisi vakauttaa?
Myös palkkamarkkinoita voidaan vakauttaa maksamalla osa palkasta pitkäaikaisina velkakirjoina.<ul>Miksi telakkatyöläisen pitää saada palkkansa heti kulutettavina euroina, kun rakennettu laiva tienaa itsensä vasta seuraavan 30 vuoden aikana.</ul><ul>Palvelualan työntekijän palkka maksetaan nopeana rahana, koska tuotettu palvelukin kulutetaan heti.</ul>Työmarkkinoilla palkat suhteutuisivat toisiinsa aivan eri tavalla, jos sen maksupäivä erääntyisi vasta silloin kuin tuotettu hyödyke oikeasti tienaa takaisin siihen käytetyn työn. - Ja kansantalous olisi erittäin vakaalla pohjalla.
Lyhyet viitekorot ovat järkeviä
Harvemmin lainanottaja kykenee neuvottelemaan lainasta tilanteessa, jossa korot ovat pohjalla ja ne nousevat rajusti tämä jälkeen. Pitkien korkojen ongelma on se, että niissä on katetta ja nousuvaraa niin paljon, että pitkä viitekorko on lähes aina "rahan lapioimista olan takaa pankille" vuosien ajan. Laskekaapa sitten tämä ero noille lainavuosille ja yllätytte. Kerron kokemuksesta ja en koskaan enää sido lainaa pitkään korkoon nykyisen korkohinnoitteluun perustuen.
Hämmentävää
Ymmärrettävää on, että Metsolan tarkastelussa kärkenä on korkokannan vaikutus vuokramarkkinoihin, mutta hän jättää tässä taloustilanteessa huomioimatta sen kuinka lyhyen koron tämänhetkinen vaikutus elvyttää ensisijaisesti rakennusalan markkinoita ympäri maan ilman, että valtiovalta tai kuntasektori velkaantuisi lisää. Riskin ottavat tavalliset suomalaiset perheet, jotka edelleen haluavat asua omassa talossaan tai asunnossaan. Työllisyyttä ylläpitävä vaikutus on huomattava!Asuntolainoituksen vaikutus näkyy koko maassa ja varoiteltu kuplavaikutus on korkeintaan pelkona pääkaupunkiseudulla. Kuitenkin tämä pääkaupunkiseudun mahdollinen riski sekin on purkautumassa kun huomioidaan nyt kasvanut rakentaminen ja kysynnän sekä tarjonnan tasaantuminen ja myös lisääntyvä vuokrarakentaminen. Korkotason merkittävä nosto katkaisisi
tämän elvytysvaikutuksen ja näkyisi kasvavana työttömyytenä ja haluttomuutena siirtyä paikkakunnalta toiselle työn perässä.
Ehdotus kuulostaa järkevältä, mutta
... mistä sitten saisi järkevän pitkän lainan? Itse kyselin puolisen vuotta sitten kahdesta pankista, eikä tarjolla ollut kuin maksimissaan viiden vuoden korko. Ja se olisi noussut n. kahdesta yli neljään. Samalla olisi pitänyt hyväksyä, että viiden vuoden päästä korko pitäisi neuvotella uudelleen tai jatkaa sitä vaihtuvana, kuitenkin tuplamarginaalilla nykyiseen nähden.
Kun korot ovat olleet pohjissa pari vuotta, mitä järkeä on yhtäkkiä tuplata korkonsa, kun vakauden saa vain viideksi vuodeksi? Aika monella lainanmaksu jatkuu vielä sen jälkeenkin 10-15 vuotta.
Niinpä
Tämä on asian ydin: pitkät hinnoitellaan kilpailukyvyttömiksi ja noin lyhyellä ajalla et koskaan päädy voittajaksi kahden prosenti erolla. Miksi siis antaa rahaa etukäteen epätodennäköisestä hyödystä?
Tämän ehdottajalla on
Tämän ehdottajalla on hyvinkin oma lehmä ojassa. Lyhyeiden korkojen kieltohan koskettaisi vain omaa asuntoa ostavia. Sijoitusyhtiöt voisivat edelleen ostaa asuntoja lyhyillä koroilla rahoittaen. Asuntojen hinnat laskisivat jonkun verran nousseiden korkokulujen johdosta, mutta sijoitusyhtiöillä ne säilyisivät alhaisempina. Eli vuokra-asuntoihin sijoittava yhtiö pääsisi vetämään korkohyödyn omiin voittoihinsa.
Muutakin ongelmaa
Lyhyiden korkojen poisto taas ainakin hetkellisesti tekisi hallaa markkinakoron ja lainakoron yhteydelle. Tätä pankit käyttäisivät reilusti hyödykseen ja lainanottajan haitaksi.
Vuokra-asunnon tuotto
Periaatteessa asuntojen vuokratuotto ei helposti nouse montaa prosenttia yli pitkäaikaisen koron. Kaikki toimet, jotka nostavat pitkäaikaisen koron tasoa lisäävät myös vuokranantajan tuottomahdollisuuksia pitkällä aikavälillä. Tosiasiassa kuitenkin huomiotta usein jää asunnon arvonnousu. Tuottohan lasketaan vaihtoehtona asunnon myynnille ja vuokratuoton tulisi olla x-prosenttia asunnon käyvästä arvosta. Matalat korot tosiasiassa nostavat asuntomarkkinoiden volyymia ja sitä kautta käypäarvo helpommin nousee. Korkeammasta käyvästä arvosta pienempikin prosentuaalinen tuotto tuo saman euromäärän kuin alemmasta käyvästä arvosta suurempi prosentti. Liikehuoneistojen vuokratuottoja lasketaan varmasti korkeammalla tuottoprosentilla, mutta se on taas ihan toinen juttu.
Mielenkiintoista ovat vanhojen vuokrataloyhtiöiden korjausremontit. Remontin jälkeen asuntojen käypä arvo nousee, mutta vastaako nousu todellisia kustannuksia vai tehdäänkö remontteja osittain myös siitä lähtökohdasta, että tärkein syy on saada peruste vuokran korotukselle laskennallisen käyvän arvon avulla? Taaskaan asiaan ei ole mahdollista saada tarkkaa selvitystä, jollei pääse tutkimaan alkuperäistietoja. Epäilyksen poikanen on kuitenkin olemassa.
Kiellot paha, suositukset hyvä
Kiellot koskevat kaikkien miljoonien suomalaisten kaikkia tilanteita. Siksi kieltolakeja pitää säätää vain äärihädässä ja muulloin tyytyä suosituksiin. Nykyisistä kieltolaeista 90 % pitäisi poistaa. Tällöin kilpailukin tehostuisi ja siten korkomarginaalit laskisivat.
Entä mitä tapahtuu korkoelvytykselle?
Tässä lamassa Suomessa korkoelvytys on nimenomaan toiminut, ilmeisesti toisin kuin muualla Euroopassa, koska lainat on sidottu pitkälti lyhyisiin viitekorkoihin. Osoituksena toimivuudesta on juuri se että asuntojen hinnat eivät laskeneetkaan.
Muualla Euroopassa EKP:n koron lasku ei ole näkynyt asuntovelallisen pussissa ylimääräisinä euroina kun taas Suomessa elvytys toimii vähän liiankin hyvin.
Lyhyiden viitekorkojen käyttö takaa sen, että korkoelvytys ja vastaavasti nousevien korkojen "korkohillintä" vaikuttaa myös yksittäisten ihmisten kautta. Rahaa jää enemmän käyttöön kun korkoa lasketaan ja vähemmän kun korkoa nostetaan.
Olen miettinyt, että miten isoon osaan kuluttajien lainoista EKP:n koron muutokset Euroopassa edes vaikuttavat, jos kerran pääsääntö muissa maissa on sitoa isot asuntolainat pitkiin korkoihin. Osaako joku vastata?
Lisää pankeille rahaa
Odotan, että Björn Wahlrooskin lämpenee "vakauttamisen" nimissä tälle lyhytkorkokiellolle. Se, että annetaan markkinakorkokielto asuntolainoille tarkoittaa pankkitukea pitkien korkojen muodossa, koska pitkät korot määrittelevät markkinoiden sijana kartellimainen pankkijärjestelmä.
Pitkät korot ja lyhyet korot pitkiksi muuttavat korkovakuutukset ovat nimenomaan yksi keino lapioida rahaa pankeille.
Mikä olisikaan 60-vuoden viitekorko ruotsalaiselle asuntolainalle?
Itselläni on kaapissa Venäjän keisarikunnan ranskalainen valtionlaina vuodelta 1866, jonka olisi pitänyt erääntyä 1926. Siitä on maksamatta vuoden 1917 jälkeiset erät.
Timo Metsolan ulostulot
Mies sopisi tiedottajaksi johonkin aggressiiviseen kansalaisjärjestöön.
http://www.google.fi/#hl=fi&source=hp&q=Timo+Metsola+lumi&aq=f&aqi=&aql=...
asuntolainan korko vähintään 10 vuodeksi samaksi.
Kyllä pankit tietää mitä lainasta pitää pyytää vaikka korko olisikin sama koko 10 ensimäistä vuotta ja senkin jälkeen korko olisi aina sama kuin vastaavalla hetkellä otetut uudet asunto lainat.
Näin asunnon ostaja voisi tehdä todellisen laskelman asunnon kuluista kun korko olisi täysin tiedossa pidemmän ajan.
Kyllä pankit tietää mitä lainasta pitää pyytää
Mistä pankit tietävät korkovaihteluiden kertymän 10 vuodeksi tai asuntolainansa 60 vuoden juoksuajaksi ennakkoon? Sehän merkitsisi talouskehityksen ennustamista kolmeksi sukupolveksi koko euroalueelle käytännössä.
Pitkät korot tarkoittavat pitkiin korkoihin alistuvilta alistumista pankkien epävarmaan talousnäkemykseen ja samalla pankkien osingonjakovaateiden kohteeksi alistumiseen.
Kun kuitenkin enemmistö asuntojen ostajista kuitenkin ottaa lainansa markkinahintaan halvemmalla korolla, ei korkotason nousu siksi, että pankeille jaetaan enemmän osingonjakomahdollisuuksia vaikuta edes hidastavasti asuntokuplaan, vaan pitkien korkoen ottaja ottaa itselleen kuplariskin lisäks myös kaikkia muita suuremman korkoriskin.
Omalehmä ojassa
"...ehdottaa vuokra-asuntoja välittävän Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola"
Häh no mutta tottakai. Toisaalla...
Auton vuokrauspalveluja tarjoava autovuokraamo oy haluaa kieltää autojen osamaksun. Leipää välittävän leipomo Oyn hallituksen puheenjohtaja haluaa kieltää jauhojen vähittäismyynnin. Pikavippi Oy haluaa kieltää kuluttajilta luottokortit ja matkatoimisto oy haluaa kieltää internetin matkapalvelut.
Ja mitä vieltä. Mutta Timo poika tietää että kun omistusasumista rajoitetaan niin heidän laariin senkun kilisee. Vai on Timo poika huolissaan asuntomarkkinoiden vakaudesta. Salli mun nauraa!