- Kuva: Creative Commons / dalbera
Alhaiset korot ovat innostaneet suomalaiset asunnonostoon, minkä pelätään johtavan asuntokuplaan.
Brittiläinen talousblogisti Edward Hugh ei ymmärrä Suomen asuntomarkkinoista aivan kaikkea varoittaessaan Suomea uhkaavasta asuntokuplasta, huomauttaa Hypoteekkiyhdistyksen varatoimitusjohtaja Ari Pauna Uuden Suomen yritysblogissa.
Itseoppinut mutta arvostettu Hugh ihmettelee blogissaan suomalaisten asuntojen hintojen nousua nykyisessä heikossa taloustilanteessa. Hänen mukaansa kuplaan on johtamassa ennenkaikkea suomalainen perinne sitoa asuntolainat lyhyisiin, vaihtuviin markkinakorkoihin. Samanlainen käytäntö on vallinnut muun muassa Espanjassa, jonka asuntomarkkinat ovat romahtaneet täysin.
Lyhyiden korkojen alhaisuus on saanut suomalaiset ostamaan asuntoja kovaan hintaan, minkä riskeistä myös Hypo on varoittanut toistuvasti. Ari Pauna kuitenkin ihmettelee sitä, ettei Hugh mainitse sanallakaan ”taudin kahta muuta syytä”: kysynnän ja tarjonnan epätasapainoa sekä maankäyttöä.
–On kiistaton tosiasia, että asuntojen kysyntä ylittää niiden tarjonnan. Kyse on määrätyistä aluetoiveista ja määrätynlaisista asuntotoiveista, joita ei nyt täytetä. Koko Suomen mittakaavassa on pari miljoonaa asuntoa, mutta ikävä kyllä iso osa niistä on väärässä paikassa ja vääränlaisia, kirjoittaa Pauna.
Hänen mukaansa asuntoja tulisi rakentaa alueille, joilta niitä halutaan ostaa ja ”vieläpä sellaisia asuntoja, joita eniten tarvitaan”. Tällaisia alueita olisivat työllistävät kasvukeskukset ja asuntoja sinkku- ja pariskuntakodit.
Toinen merkittävä unohdettu asia Hugh’n tekstissä oli Paunan mielestä maankäyttö ja maankäytön suunnittelu – eli rakentamisen vaikeus Suomessa.
–Myönnän, ettei se varmaan ihan ensimmäisenä tule mieleen, kun brittituristi laskeutuu lentokoneella ensikertaa Helsinki-Vantaan kiitotielle. Ihan aiheesta varmaan lausuisi ääneen: "Bubble Trouble in Finland? Come on..." Metsää, maita ja mantuja kun riittää niin pitkälle kuin silmä siintää. Mutta meille suomalaisille se on niin perin tuttua asia. Maata riittää, mutta eipähän sitä saada kaavoitettua ja asuntorakentamisen alle. Ei sitten millään, Pauna tuskailee.
Sen enempää Pauna kuin Hypon toimitusjohtaja Matti Inhakaan eivät kuitenkaan kiellä, etteikö asuntokupla uhkaisi Suomea. Inha on pitänyt kuplaa väistämättömänä.
Hugh pitää kirjoituksessaan yllättävänä sitä, ettei useampi asiantuntija ole kiinnittänyt huomiota lainakoron tyypin ja asuntokuplien väliseen yhteyteen. Hän viittaa myös valtiovarainministeri Jyrki Kataisen (kok.) taannoiseen huoleen asuntokuplasta.
–Minusta tuntuu, että siinä vaiheessa on jo liian myöhäistä, kun valtiovarainministerit alkavat puhua ongelmasta, Hugh kirjoittaa.
Kommentit
Asuntojen hintakehitys 1970-
Mitään ei ole opittu:
http://www.tilastokeskus.fi/til/ashi/2010/02/ashi_2010_02_2010-07-30_kuv...
Monopoli
Ongelmalla ei ole mitään tekemistä korkojen kanssa. Ongelma muodostuu siitä, että asuntomarkkinoita säädellään yhä voimakkaasti. Käytännössä jossain vaiheessa eteen tulevan romahduksen aiheuttaa suurimmalta osin kuntien kaavoitusmonopoli.
Isompi pamaus
Pauna on oikeassa siinä, että Suomessa asuntojen hintakupla on osaltaan myös poliitikkojen ja virkamiesten järjestelmällisen työn tulosta. Mutta pystyvätkö hekään estämään kuplan pamahdusta?
Helsingin kaupunki ostaa maahanmuuttajien asuttamiseen kovan rahan asuntoja, jotta kokoomuslaiset sijoittajat ehtisivät realisoida asuntovarallisuutensa. Sitten kupla joutaakin puhjeta, koska kaupungin ei tarvitse myydä omistamiaan vuokra-asuntoja tulevin alhaisin markkinahinnoin.
Oravanpyörä
"Pauna on oikeassa siinä, että Suomessa asuntojen hintakupla on osaltaan myös poliitikkojen ja virkamiesten järjestelmällisen työn tulosta. Mutta pystyvätkö hekään estämään kuplan pamahdusta?"
Tässä on perussyy kuplaan, riittämätön vuokra-asuntotuotanto ja omistusasuntojen päätyminen korjaamaan tuota vajetta.
Mikä johtaa jatkuvaan hintakierteeseen tuottovaatimusten kautta.
Onko kaavoitus kysyntälähtöistä?
Ympäristöministeriön ja muunkin suunnitelun lähtökohtana tuntuu koko ajan olevan tiheä yhteiskuntarakentaminen. Sitä pidetään ekologisena ja ainoana hyväksyttävänä mallina. Kunnat myös haluavat usein lunastaa maat ensin itselleen ennen kuin ovat valmiita niitä kaavoittamaan. Onkohan kaikkia näkökulmia mietitty aivan loppuun asti?
En todellakaan ole mikään maankäytön asiantuntija, mutta silti maankäyttöä aika ajoin pohdittuani, en voi välttyä mielessäni kysymyksiltä sen suunnittelun todellisista motiiveista. Mielestäni myöskään ihmisen elinkaarta ei tunnuta kovin hyvin otettavan huomioon.
Suomessa on maata runsain mitoin ja kaavoitusta hallinnoidaan tiukasti. Jokainen vähänkin ajatteleva ihminen ymmärtää, että sillä minkälaista maankäyttöä jollekin alueelle suunnitellaan on suuri merkitys myös tuon maan arvolle. Sen ymmärtämiseksi ei tarvitse olla ruudinkeksijä. Kaavoituksella siis käytännössä määritellään kuinka paljon omaisuutta maan omistajalla on käsissään. Tietysti maantieteellä on oma merkityksensä, mutta varsinkin pääkaupunkiseudulla edes sillä minkälaista maa on rakentaa ei käytännössä ole enää juuri mitään merkitystä. Tarvittaessa maa-aines vaihdetaan paremmin soveltuvaan, suot täytetään ja kalliot tasoitetaan. Kaavoittajat ja poliitikot jakavat siis päätöksillään rahaa. Mielestäni hyvin voidaan kysyä, että ollaanko tässä rahan jakamisessa tasa-arvoisia vai tarkoitushakuisia. Pelkään pahoin, että jälkimmäinen vaihtoehto on todennäköisempi. Kaavoitusta tehdään erityisesti suurten rakennusliikkeiden tai sopivien omistajien eduksi.
Minä ymmärrän, että yhteiskunnalla yleensä ja kunnilla erityisesti on kaavoituksen monopoli. On vaikea kuvitella, että se olisi jollakin muulla taholla. Kuntaliitokset ovat tuoneet jälleen myös selkeästi esille tuon edellä mainitun varallisuuksien jaon. Pienempien kuntien maanomistajat ovat olleet erityisen huolissaan siitä, että suuressa kunnassa ei enää huomioida heidän kaavoitusinterssejään. Valtaa siirtyy yhä kauemmas ja isossa kunnassa on jo toiset pelurit, jotka määrittelevät kenestä tulee rikas ja kuka jää köyhän maanomistajan rooliin. Tätä on kuulunut kuitenkin lähinnä rivien välistä, sillä tätä julkista salaisuutta ei ole toitotettu kovaan ääneen, ettei siihen kiinnitettäisi liikaa huomiota. Käytännössä ollaan kuitenkin havaittu, että ennen kuntaliitoksia ollaan vahvistettu runsain joukoin eri tasoisia kaavoja, jotta isomman kunnan pelurit eivät enää pääsisi sekottamaan pakkaa. Tästä lehdet saisivat varmasti mielenkiintoista tietoa, jos näkisivät vaivaa tutkia vaikkapa tehtyjen rantakaavojen määrää ennen kuntaliitoksia.
Onko runsaassa kaavoittamisesta sitten haittaa? Itse olen sitä mieltä, että siitä on paljon enemmän hyötyä kuin haittaa. Maan hinta pysyy kohtuullisena parhaiten niin, että tarjontaa on yli kysynnän. Jos on niukkuutta, hinta vääjäämättä kasvaa. Kunnissa monesti vedotaan siihen, että kaavoittaja ei ehdi tekemään niin paljon kaavoja, kuin kysyntä edellyttäisi ja täytyy panostaa oleellimpaan. On kunnan kannalta myös kallista kaavoittaa alueita, joille ei sitten rakennetakaan. Kaiken tämän minä hyväksyn perusteeksi, mutta eikö silloin ole virhe työnjaossa. Miksi kunnan täytyy suunnitella kaikki kaavat omana työnä tai ainakin korostaa oman työn roolia. Miksei kunta SIIRRÄ RISKIÄ maan omistajalle? Ei kunnan tarvitse päättää joka ainoasta kivenmurikasta. Antaa maanomistajan teettää omistamalleen maalle kaava yksityisissä suunnittelutoimistoissa ja kunnan viranomaiset vain valvovat, että kaikki asiat on oikein huomioitu. Perään voi laittaa myös valvontamaksut todellisten kustannusten mukaan. Kun maanomistaja on itse maksanut kaikki suunnittelukustannukset paine myydä tontteja myös markkinoille on huomattavasti suurempi kuin jos kustannukset ovat jääneet kunnan piikkiin.
Kyllä suunnittelua on ulkoistettu jo kuusikymmenluvulla erilaisissa alurakentamishankkeissa ja tänäkin päivänä monessa pienessä kunnassa esimerkkinä voi ainakin radio-ohjelman perusteella pitää vaikkapa Inarin järven rantojen rakentamista. Sekin tulee muistaa, että ei tämä malli ongelmatonta ole. Paikallisten asukkaiden ja päättäjien tulee pystyä vaikuttamaan kaavoihin, vaikka suunnittelijana olisi yksityinen taho. Kaavoitettavan maan tarjontaa tulisi kuitenkin radikaalisti lisätä. Sillä on keskeinen merkitys lopulliseen rakentamisen kustannuksiin ja ennen kaikkea siihen syntyykö rakentamisessa myös aitoa kilpailua. Vasta sitten kun tavalliset ihmiset voivat kohtalaisen vapaasti harkita, onko asuminen omakotitalossa vai kerrostalossa perheen kannalta järkevintä, ollaan oikealla tiellä. Ympäristöministeriön ei tule olla tieten tahtoen esteenä asumismuodon valinnalle. Se voi ohjailla, missä tiettyä asumismuotoa harrastetaan, mutta ei sitä minkä muodon kukin yksittäinen perhe valitsee. Surkeata on katsoa, kun yritetään suitsia Nurmijärvi-ilmiötä. Tietääkö muka joku virkamies paremmin kuin perhe itse, missä ja miten heidän on hyvä asua?
Kaavoitetaan liian ahtaasti, tontit liian ahtaita, pieniä
eihän niillä pihoilla voi edes sulkapalloa pelata
vaikka lääniä tässä maassa riittää
Ankarat rakennusmääräykset
Sen lisäksi, että tietty verkosto pitää uusrakentamisen vähäisenä,Suomessa on kalliiksi tulevat rakennusmäärykset. Isot ovet, paksut seinät, ilmanvaihto, ikkunat, jätehuolto, parkkipaikat jne
No mietitääs näin..
Miten muissa maissa samanlainen kämppä maksaa 50-100k vähemmän? Suomalainen rakennus osaaminen ei ole NIIN hyvää.
Yksinkertaista täällä vallitsee oligopoli jota vielä kaavoittajat manipuloivat. Valtio tykkää, että ihmiset sidotaan suuriin asuntolainoihin, jolla sitten rahoitetaan pankkeja.
Suomen järjestelmä on perverssi, keskuksiin ei rakenneta tarpeeksi taloja, nyt vasta on alettu rakentamaan "torni"taloja ja ostat semmoisesta 3nen kerroksen kämpän ja maksat enemmän kuin vähän vanhemmasta talosta YLIMMÄSTÄ kerroksesta?
En tiedä kumpi auttaa enemmän kaavoitusten vapauttaminen vai valtion tuleminen markkinoille kilpailemaan, jos sinne ei kukaan muu halua?
Suomalainen rakastaa ahtautta
Suomalainen rakastaa asumisen ahtautta unelmoidakseen väljästä asumisesta luonnon keskellä sinisen järven rannalla. Toiseksi suomalainen haluaa ansaita sen "suuren omaisuuden" omalla asunnolla koska muuta vaihtoehtoa siihen ei työmatkan tallaajalle useinkaan jätetä. Ahdasta asumista ohjataan ja suitsitaan rautaisella otteella kuntajohdon, kaavoittajan, verottajan, rakennustarkastajien ja valtiovallan toimesta. Jokainen (p..ainen) haluaa ansaita meidän unelmillamme.
Itse valitsin maaseudun ja väljän asumisen. Tänne korpeen hyljättyjen autiotalojen hinnalla ei saa kaupungista edes kerrostalon 35 neliömetrin suuruista koirankoppia. Kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa. Maaseudun autioittaminen on jo edennyt niin pitkälle, että pyörää ei voi kääntää. Heinäkuun kiivas hyörinä ja moottoripyörien jolkotus tuossa kylänraitilla eivät tuo tänne lisäarvoa - ainoastaan jätelavan täytettä sinnittelevien kuntalaisten maksettavaksi. Ei ihme, että meille nauretaan - lääniä on, mutta sitä ei osata käyttää.
Luovuutta peliin
Asuntokuplan riski koskee Helsingin ydintä, Espoon itäosia ja yksittäisiä alueita muissa kaupungeissa varakkaiden kortteleissa. Puolta miljoonaa ihmistä. Tonttipula, kaavoitus, rakennuslupaehdot ja muut esteet rakennuspaikkojen lisäämiselle ovat meillä järjestelmissä ja ihmeellisessä päätöksentekotavassa, missä kaiken uuden edistäminen on irrotettu varsinaisesta toiminnasta - siis rakentamisesta.
Meillä on useita hienoja mahdollisuuksia rakentaa lisää asuntoja kaupunkeihimme:
a. 70-luvun lähiöt. Talojen rungot ovat erinomaisia, vain tekniikka on ajastaan jäänyttä. Lisätään ylöspäin kerroksia ja vaakatasoon uutta asuintilaa, mihin tehdään kokonaan uudet keittiöt, viherhuoneet (parvekkeet) ja uusi talotekniikka laajennettaviin porrashuoneisiin uusien hissien kanssa.
b. teollisuushallit ja niiden katot. Pitäjänmäellä, Konalassa, Malmilla ja muualla ratojen varsilla on teollisuushalleja, joiden käyttötarkoitusta voi muuttaa. Tehdään syvärunkoisista taloista toimisto-, koulu- ja harrastetiloja ja niiden nykyisistä toimistosiivistä asuntoja. Lisää asuntoja saadaan katoille. Joillekin tonteille voisi rakentaa myös erillisen asuntotornin nykyistä rakennusta ja teollisuusmiljöötä rikkomatta.
Tällaisiin teollisuuskortteleihin voi tuottaa myös "perhesoluja", joissa yhden huoneisto-oven takana onkin useita toisiinsa liittyviä itsenäisiä asuntoja, jopa yhteinen "sali" saman perheen eri sukupolville.
c. Pientalolähiöt. Tiivistetään niitä muuttamalla kaavamääräyksiä joustavasti niin, että alueella säästetään tyypillisiä vanhoja kortteleita sellaisinaan ja tiivistetään osa samaa pientaloilmettä korostaen. Muodostetaan aluekohtainen maanomistusmalli, kuten joissain "sotakylissä" oli. Tällä järjestelyllä kaikki hyötyvät tehon noususta, myös ne, joiden asuinmiljöötä ei muuteta tehokkaammaksi.
d. Energia. Kaukolämpö on iso ja hieno asia, jota voi kehittää niin, että aurinkoenergia (käyttövesi ja sähkö) otetaan kesäkäyttöön pienmittauksen kortteliverkkoina, jotka kytketään energialaitoksen verkkoon yhden portin kautta. Talo- ja asuntokohtaiset järjestelmät voivat vaihdella, mutta ne ovat yhteisen kokonaistehokkuuden ehdoilla tehtyjä.
e. Rahastot. Asuntotuotannossa yksi suurimpia virheitä on täysin henkilökohtainen laina, jossa kyseinen asunto on vain vakuutena. Asuntorahastomallissa pankit antavat yhä lainan, mutta se sidotaan ensisijaisesti kohteeseen ja sen käyttö- ja ylläpitokuluihin enemmän kuin lainanottajan ennustettavan takaisinmaksukykyyn. Lähestytään asumisoikeusmallia, mutta yhä omistuksen ehdoilla. Korkovähennykset poistuvat, mutta samaan aikaan asuntoverotusta voidaan kehittää (jopa laskea) haaveiltuun energiatehokkuutta tukevaan suuntaan. Muutos nykyiseen on pieni, mutta merkittävä, kun se korostaa enemmän asumista kuin omistamista