Huippututkimus: Suomessa ei asuntokuplaa

Luotonmyönnössä keskeistä on luottokelpoisuus. Siihen kuuluvat erityisesti takaisinmaksuehdot, koron määräytyminen, takaisinmaksun turvaavan vakuuden ottaminen tai ottamatta jättäminen ja takaisinmaksukyvyn arvioiminen. Jos luottokelpoisuusvaatimuksia pidetään tiukkana, luottoekspansio etenee normaaliin todennäköisesti ”luonnolliseen” tahtiin. Jos lisäksi rahoitustilinpidon termein ilmaistuna budjettirajoitus on selkeä, on vaikea kuvitella suuren kuplan mahdollisuutta.

Näin oli ennen elokuuta 1986, jolloin rahamarkkinat niin sanotusti vapautettiin. Siihen asti luotonanto oli pääasiassa ottolainauksen ja keskuspankkivelan varassa. Suomen pankki saattoi vaikuttaa pankkien luotonantoon keskuspankkivelan ehtojen kautta. Kiintiön ylityksestä saatettiin periä parhaimmillaan jopa 40 %:n päiväluottokorkoa. Muistan aikoja, jolloin päivän päätteeksi laskettiin seuraavan päivän uusien lainojen myöntämisen raamit: päivän aikana sisään tulleet lyhennykset ja jokin osuus määräaikaistalletusten kasvusta. Budjettirajoitus pysyi taatusti kirkkaana mielessä.

Nämä rajoitukset poistuivat, kun luotonannon pohja kasvoi suunnattomalla tavalla pääomamarkkinoiden vapauduttua myös ulkomaille. Maksuvalmiuslaskelmat kadottivat kirjaimellisesti merkityksensä. Budjettirajoitus ei ollut enää näköpiirissä, se oli painunut horisontin taakse. Syntyi harha, että ongelma on pelkästään siinä, kuinka paljon asiakkaat ovat valmiit ottamaan uutta lainaa.

Samaan aikaan käytiin kovaa taistelua markkinaosuuksista, joiden tärkein mittari oli pankin osuus ottolainauksesta eli yleisön talletuksista. Tässä käytettiin luottoekspansioilmiötä ilmeisesti tarkoituksellisesti jopa hyväksi: olen omin korvin kuullut erään johtokunnan jäsenen perustelleen tällä vielä voimakkaampaa luottojen myyntiä. Jos haluaa talletusten kasvavan, antolainausta tulee voimakkaasti lisätä. Olisi siirrytty luotonsääntelystä aktiivisen markkinoinnin aikaan.
Liikepankkien oli mahdollista myöntää luottoja jopa ilman vakuuksia. Säästöpankit sen sijaan joutuivat lain mukaisesti vaatimaan aina turvaavan vakuuden. Miten sitten oli mahdollista, että suurimmat tappiot syntyivät juuri säästöpankkisektorissa?

Yksi syy oli varmasti se, että luottokelpoisuusehdosta tingittiin. Vakuusarvoja nostettiin varsin reippaasti markkinoiden mukana, jolloin muodollinen vakuusehto tuli täytetyksi. Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden hintataso nousi kohisten ja vastaavasti tarkistettiin vakuusarvoja ylöspäin. Todettiin, että hups – täällähän löytyy uuttaa lainaamisen varaa. Kierre jatkui tähän tapaan, ehkä vähän yksinkertaistettuna. Lisäksi olivat suoranaiset huijarit. Eräässäkin tapauksessa kiinteistön arvo nousi kymmenillä miljoonilla yhden päivän aikana, kuten myöhemmin selvisi.
Itselleni kerran esitettiin insinööritoimiston tekemä kiinteistöarvio 65 miljoonaa markkaa. Kauppoihin en lähtenyt. Muutaman vuoden kuluttua jälkiselvittelyissä samainen kiinteistö oli mainittu Helsingin Sanomissa erään toisen pankkiryhmän tilaa käsittelevässä artikkelissa: käypä arvo oli luokkaa kaksi miljoonaa markkaa. Pankille oli tullut asiasta huomattava tappio.

Toinen merkittävä syy oli riskienhallinnan kehittymättömyys yleensä. Sitä ei ehkä nähty tarpeellisena, koska uhkaa ei kyetty kuvittelemaan. Suuri romahdus olikin sitten 1990 –luvun alulla ilmiönä ”Musta Joutsen”. Jälkikäteen ollessani mukana säästöpankkien käytännön selvittelyissä saatoin tämän todeta.
.
Oman lukunsa ansaitsisi vakuuksien realisointi jo ennestään kapeilla markkinoilla. Jonkinlainen moratorio olisi ollut paikallaan. Mutta eihän markkinavoimien toimintaan voinut puuttua. Vaikka tiedettiin, että markkinahinta ei mitenkään vastannut pahimpaan aikaan esimerkiksi omakotitalon teknistä arvoa. Sopiva vertailukohta löytyi uustuotannosta. Rakennuskustannusindeksi pahimmillaankin laski vain muutamia prosentteja. Toteutettiin valtiovallan siunauksella yksi Suomen historian suurimmista omaisuuden uusjaoista.

Kolmas syy oli, että luottojen takaisinmaksukyvyn arvioiminen oli varsin löysästi sidottu asiakkaan tuloihin tai ei aina olleenkaan. Laman jälkeen tähän tuli selkeä muutos. Luotonmyöntöhetken takaisinmaksukyky selvitetään nykyään aina.

Olisiko kupla jäänyt puhkeamatta, jos asiakkaiden maksukyky ei olisi merkittävästi heikentynyt. Se olisi todennäköisesti ainakin siirtynyt. Lisääntyvä työttömyys romutti kotitalouksien maksukyvyn. Yritykset tuotteittensa ja palveluksiensa ostajia. Tulorahoitus tyrehtyi ja seurauksena oli konkurssi.

Tässä paljastuu eri osapuolten keskinäinen riippuvuus. Kotitalouksien kulutuskysynnän romahtaminen vaikuttaa suoraan yritysten taloudelliseen tilaan. Tämä puolestaan voi lisätä epävarmuutta työpaikoista ja kierre voi alkaa. Tästä voi löytää yhtymäkohtia myös USA:n kulutuspainotteisen talouden ongelmiin ja epäilyyn pelkkien rahapoliittisten keinojen riittävyydestä.

Sanon vielä varmuuden vuoksi: oman kokemukseni mukaan korkeintaan viisi sadasta oli syyllistynyt merkittävämpään ja tarkoitukselliseen rikolliseen toimintaan. Mitä 1990 –luvun lama teki suomalaisten yleiselle moraalille, jää nähtäväksi. Kyllä suurin osa onnettomuuden uhreiksikin joutuneista oli ihan tavallisia ja kunniallisia ihmisiä. Siinä se varsinainen tragedia olikin.

Varmaankin listaa voisi jatkaa pitemmällekin. Tila ei siihen riitä. Konkreettisia esimerkkejä voisin kertoa paljonkin. Sitä en voi kuitenkaan tehdä asiakkaisiin liittyvän pankkisalaisuuden takia. Harmi.

*******

Aiheeseen liittyen olen myös kommentoinut Merja Myllylahden blogia "Sata miljoonaa meni eikä tunnu missään."
http://www.uusisuomi.fi/blogit/merjamyllylahti/sat...