Raju ennuste: Asuntojen hinnat voivat romahtaa Suomessa 30%

[orig. maanantai, lokakuu 09, 2006]
Asioita joista pankit eivät puhu - kuinka kohtaamme huomisen arjen?

Nythän maan hallitus puhuu niin hyvästä menestyksestä, että jotain on jäänyt huomaamatta (minist. Heinäluoma). Pankit julkistelevat tutkimuksia kotitalouksien peloista. Ehkä pankit ovat huomanneet kautta linjan lisääntyneet lainojen lyhennysvapaapyynnöt. Pankit elävät koroilla ja 'ikuinen" laina on varma asiakassuhde. Kuinka käy, kun 'ikuisen asiakkaan' maksukyky romahtaa?

Työnantajat epäilevät osaksi, että heidän työvoima ei ole riittävän pätevää. Paineet lattioilla kasvavat. YT on arkipäivää ja ulkoistus kurkistaa yhä useampien osastojen ovilla. Omistajat vaativat lisää voittoja, työntekijät tekevät vapaaehtoista pakkoylityötä entistä enemmän ja johtajistot halajavat bonuksia, palkkioita ja optioita.

Kulutus kasvaa, halutaan littu-TV, halutaan neliveto, halutaan isompi ja varustellumpi koti. Pitää olla sähköt mökillä, ja pitää olla kyky matkustaa kaukomaille. Lapsille pitää järjestää enemmän harrasteita, etteivät maleksi kaduilla, kun isillä ja äidillä on jatkuvasti menoja, siis poissaoloa kotoa.

Uhkia kasaantuu päällemme. On menossa maailmanlaajuinen työn uudelleenjako. Asuntojen hinnat ovat tapissa, ja kuitenkin välittäjät ennustelevat kasvavien palkkioiden toivossa vain maltillista arvonnousua asuntoihin. Muotia on asua väljemmin kuin ennen, pitää olla sauna, terassi, parveke ja patio maastomersun kokoiselle pihagrillille. Tämähän vaatii rahaa, ja pankit markkinoivat tyrkyttäen sitä kaikkeen kulutukseen, myyvätpä lyhennysvapaita vuosiakin.

Pankkien katteet ovat tiukoilla ja kilpailu kovaa, näin sanovat. Pankit siitä huolimatta takovat ennätysvoittoja, ikäänkuin varautuen suureen luottolamaan ja -tappioihin. Pankeissa on aivan viime aikoina herännyt myös vastuuajattelu.

Velka veli otettaessa. Pankit saavat jatkuvasti lisää lainojen lyhennysvapaapyyntöjä, pankki suostuu, koska korko on katteen merkittävä muodostaja, millä eletään, tai pitäisi. Pankissa kaikki maksaa. Tilille pano on ilmaista, mutta fyysisistä konttoreista halutaan eroon. Käteisrahan ystävälle jää kohta pankiksi vain sukanvarsi. Missä odotuttavat itseään puhtaat nettipankit, joilla on asiakaslähtöinen lähestymistapa. Heidän käteiskassa voisi olla kauppojen kassakoneet. Verkot olisivat jo teknisesti valmiina.

Kuinka paljon todellisuudessa on lainojen lyhennysvapaapyyntöjä, sitä eivät pankit kerro. Varma korko on pankin tulos, ainoastaan taseet täytyy pitää vastaavuuskunnossa, mutta miten silloin, kun vakuudet alentuvat? 1990-luvun alussa oli asuntokriisi, korot 15% ja asuntojen hinnat lähteneet siitä tapista, missä nyt ollaan, jyrkästi alenemaan.

Nyt korot hitaasti, mutta varmasti nousevat ja marginaalit kotikukkaroissa ovat tiukoilla - on pakko pyytää lyhennysvapaata. Asuntojen hinnat tulevat laskemaan ja pakkorealisointeja tapahtuu, osan velasta jäädessä edelleen maksettavaksi - muistoksi patioista, terasseista ja pakettiauton kokoisista pihagrilleistä.

Käteisen näkeminen on kohta ylellisyyttä, ja korteilla ei ole tuntua oikeasta 100 euron setelistä, kun lappuun piirtyy vain summa 99,95e. Veli velkaa otettaessa, velipuoli maksettaessa, voi olla kivuliasta arkiviisua monessa yritteliäässä kodissa, jossa kuitenkin haluttiin vain parempaa elintasoa.

Valtiolle vastuupolitiikkana ei ole viisasta nyt alentaa kokonaisverokertymää, ainoastaan painotus eri verojen kesken voi olla kannustavaa, mm. työntekoon. Valtion on syytä rakentaa turvapuskureita kansalaisille, kun elämän nurjempi hetki koittaa. Valtio on tasaava ja vastuullinen puskuri ylläpidettäessä sitä turvaa, sosiaalista toimivuutta, opetusjärjestelmiä ja yhteiskuntatoimivuutta, jonka suuret ikäluokat ovat rakentaneet sekä heidän vanhemmat perustaneet. Vastuullisuutta on nähdä myös uhat kasvun tavoittelun käyrien takaa.

Ilkka Luoma
http://ilkkaluoma.vuodatus.net

Olisi normaalilla työssäkäyvällä ihmiselläkin, järkevällä aikataululla(10-15v), mahdollisuus ostaa talo/asunto.

Tällä vuosituhannella kun taitavat hinnat olla nousseet kolminkertaisiksi (?) ja lainoja myönnetään 30-60 vuoteen, niin eihän siinä ole päätä eikä häntää. Itse odotan ainakin innolla.

(elkää te asuntovelkaiset lynkatko minua)

Olisiko Korpinen asunut kaupungin virka-asunnossa ja haluaa hankkia omia asuntoja halvalla ?

Samainen heppu puhui tuosta sikasyklistä vuonna 2003, piti jo silloin hinnat romahtaa. Ilmeisesti hänen "sikasykli" laskentamallissa on normaalia tuollaiset 5 vuoden poikkeamat.

Noh, omassa "nautasyklissä" hinnat pysyvät tämän ja ensi vuoden paikallaan ja kun EKP:n koronlaskut alkavat heijastua pankkikorkoihin alkaa hinnat taas nousta.

Totta kai jossain syrjäkulmilla voivat hinnat laskea jopa 30%. Korpinen on kuitenkin senverran kokenut poliitikko, että tuskin menee ennustamaan miten käy suositummilla asuinalueilla. Niillä lukemilla ei pääsisi otsikoihin.

Hinnanlaskua povaavat uskovat (sokeasti ?) vahvaan valuuttaan, mutta kun valtiot lähtevät pitämään pankkeja pystyssä on perimmäinen ongelma valuutassa eikä kiinteässä omaisuudessa.

Euromääräisesti eivät asuntojen hinnat luultavasti tulekaan laskemaan lainkaan, mutta inflaation kautta niiden reaaliarvo laskee.
6%:n inflaatiolla arvo laskee jo viidessä vuodessa tuon 30%.

Markkinat haluavat tulosta ja "rasvaavat" talouden pyöriä pyörimään. Inflaatio toimii tien tasoittajana, vaikka se aluksi ostovoimaa syökin.

Inflaatio on lopultakin asuntovelallisten ("ylihintaistenkin") todellinen pelastus, kunhan tulot riittävät myös muiden juoksevien menojen kattamiseen.

Asuntovelallisia (yl. 25-50vuotiaita) auttaa myös vauraimman ikäluokan (55-64vuotiaiden) eläköityminen, kun edessä ovat työntekijöiden markkinat.
Nyt kaikkien keskituloisten (2500,-/kk) ja sitä pienituloisempien on vain ryhdyttävä voimakkaasti vaatimaan lisää liksaa, jotta heidän elintasonsa säilyisi mahdollisimman hyvänä. Jaettavaa vaurautta kyllä on ja tuloeroissa kavennettavaa.

Inflaatio auttaa myös heikentäen eläkkeiden reaaliarvoa ja näin ollen myös kohtuuttomaksi muodostumassa olevaa huoltosuhdetta verorasitteineen. Tätä "vipua" ovat suuret ikäluokatkin menestyksellisesti käyttäneet kymmeniä vuosia keventääkseen omaa huoltosuhdetta suhteessa omien vanhempiensa (1906-1936 syntyneet) ikäluokkaan - lykkäämällä eläkkeiden indeksitarkistuksia "loputtomiin".
"Hyvästä" käytännöstä tuskin voidaan tulevaisuudessakaan luopua.

Jos omistaa asunnon Boulevardilla jossa tarjontaa on vähän hintataso saattaa edelleenkin pysyä noissa Pariisin ja New Yorkin lukemissa.
Maassamme on kuitenkin miljoonia asuntoja joten noitten harvojen ykköspaikoilla sijaitsevien residenssien vaikutus kokonaisasuntopääomamassaan on olematon.
Eli korkojen noustessa ja rahan niukkuuden ja varovaisuuden lisääntyessä väistämätön seuraus on hintojen nousun pysähtyminen ja jopa lasku.
Laskun suuruus riippuu työttömyydestä sillä valtaosa maksaa lainaansa palkkatuloilla. Nyrkkisääntönä voisi olla, että työttömyysasteen nousu prosentilla aiheuttaa 2-3% laskun yleisissä asuntojen hinnoissa. Parhailla paikoilla hinnat voivat jopa nousta, riippuen siitä, kuinka keinottelijat onnistuvat keräämään pääomia tällä kertaa.

Lisätään vielä, että hinnanmuodostus on muuttunut sitten 80-luvun lopun, jolloin niissä oli ns. ilmaa. Tähän on oleellisesti vaikuttanut laina-aikojen pidentyminen aiemmasta 12-15 vuodesta nykyiseen 20-30 vuoteen. Pelkästään tämä nosti kiinteistöjen arvoa n. 20%:a.

Toinen merkittävä tekijä on vuokra-asuntotuotannon loppuminen lähes kokonaan samasta syystä, kun useammille on tarjoutunut mahdollisuus omistusasuntoon pitkillä laina-ajoilla sekä ensiasuntoon saatavalla valtiontakauksella ja varainsiirtoverovapaudella.
Vuokrat ovat jatkuvassa noususuunnassa, eikä sille ole loppua tulossa edes heikkenevän suhdannetilanteen johdosta. Päinvastoin - vuokrat nousevat tänä vuonna jopa 10%:a ja jatkossakin vähintään inflaatio %:n verran.

Pitkällä aikavälillä (15-25v) omistusasuminen on aina ollut järkevin asumismuoto Suomessa ja tulee olemaan myös tulevaisuudessa, koska vuokra-asumisessa omistajan etu on pääomatulojensa maksimointi eikä asuntojen hyvä laatu, edulliset asumiskustannukset ja elinikäinen vuokrasuhde. Yhteiskunnan tukea vuokra-asumiseen on turha odottaa "vapaan työvoiman liikkuvuuden" aikakaudella. "Sitouttaminen" omistusasuntoon sen sijaan palvelee paremmin yhteiskunnallisia (=verotulot) tarpeita.

"Ihmiset ovat yhteiskuntaa, eikä yhteiskunta ihmisiä varten" - mutta tämänhän kaikki jo toki tiesivätkin...

Asunnot voivat todellakin laskea jopa 50% ... tai ne voivat nousta 50 % tai tehdä jotain tältä väliltä.

Kokemuksen mukaan tuskinpa mitkään ennusteet menevät niin paljon pieleen kuin kansantalouteen liittyvät. Korpisen ennusteiden perusteet ovat täysin ennustajaeukko-luokkaa. Voivat ne silti osua oikeaankin. Toivottavasti vain kukaan ei ryhdy toimimaan niiden ennusteiden pohjalta.

Viime huhtikuussahan mm. talousguru Björn Wahlroos ennusti, että Yhdysvaltain pankkikriisi alkaa jo olla ohi. Nyt Korpinen pistää paremmaksi mutta päinvastaiseen suuntaan. Yhtä huuhaata molemmat. Ken elää se näkee.

Valitettavasti tilanne on sellainen, että alshan niiden on tultava.

Yhä useampi työtä tekevä sanoo, ettei kohtuu hyvälläkään palkalla ole perustason helsingin keskustan asuntoihin varaa. Kuka niitä sitten ostaa? Keskustan asunnonomistajat ostavat toisiltaan asuntoja "nostaen" hintoja joka kauppakerralla ja saavat samalla itselleen "arvonnousua".

Kun uusilla tulijoilla ei olekaan enää varaa hintatasoon, niin alkaa "kuplan" muodostuminen pienessä piirissä keskenään jolloin laskennallisesti arvo kasvaa mittoihin, joita kukaan ei ole valmis todellisuudessa maksamaan.

Viimein naapurit kyllästyvät tai lopettavat kaupanteon keskenään ja HUPS! Todellakin niillä jotka sanovat ettei niihin hintoihin ole varaa eivät osta. Ja kun aina jollakulla on pakko myydä vaikka halvemmallakin, niin alkavat hinnat pudota.

Tällöin tulee kiire, koska nopeimmat voivat vielä saada asunnostaan edes lähelle huippuhinnan, jollaista ei enää tule aikoihin tulemaan. Hinnat putoavat sitten kiireen takia lisää ja nopeasti. Ei mikään ihme tuollaiset 25-30% uusista ja huonoista voi tulla 40-50% kun vaikeampi löytää ostajia.

Mutta lohduttaakseni sanon, että tämä VAIN jos hinnat ovat liian kalliita tavallisille työssäkäyville eli tuleville ostajille. Voi sitten siitä itse haarukoida realistista hintatasoa.

Kun tarpeeksi monta kertaa ennustaa hintojen romahdusta, niin kyllähän sitä joskus aina oikeassa on. Tässä malliksi Korpisen ennustukset vuodelta 2003: http://www.taloussanomat.fi/arkisto/2003/10/04/pekka-korpinen-varoittaa-...

Suomessa on tälläkin hetkellä kymmeniätuhansia asuntoja joilla ei ole käytännössä mitään arvoa- asuntoja joiden arvo on negatiivinen niitäkin löytyy pivin pimein.
Pian on myöskin Helsingissä alueita joissa auntojen todellinen arvo valuu viemäristä alas koska kukaan ei halua niitä ostaa. Asuntoja joihin kukaan maksava asunnontarvitsija ei muuta mistään hinnasta. Kuplaa pitää toistaiseksi hengissä yhteiskunnan tuki asuntotuen muodossa jonka kustannuksilla ei ole mitään ylärajaa. Kun lama todella jysähtää päälle ja yhteiskunna mahdollisuudet syytää rahaa tähän hukkaputkeen loppuvat, edessä on väistämättä ghettoutuminen ja toisaalta maksukykyisten asunnontarvitsijoiden massamuutto aluielle joissa he saavat vastinetta asumiseen sijoittamálleen pääomalle.