- Kuva: Petteri Paalasmaa / Uusi Suomi
Huoneistokeskuksen mukaan asuntokauppoja tehtiin joulukuussa lähes tuplaten viime vuoteen verrattuna.
Helsingin kauppakorkeakoulun rahoituksen professori Vesa Puttonen on yllättynyt Huoneistokeskuksen tämänpäiväisestä julkistuksesta. Asuntokauppaa on käyty joulukuussa tuplaten viime vuoteen verrattuna.
- Se on hyvin mielenkiintoinen juttu, Puttonen toteaa.
Hän arveli vuosi sitten, että taantuma ajaisi asuntojen hinnat laskuun, mutta hintataso onkin pysynyt lähes ennallaan.
Tilastokeskuksen mukaan asuntojen hinnat nousivat heinä-syyskuussa 0,2 prosenttia koko maassa ja 1,1 prosenttia Helsingissä edellisvuoteen verrattuna.
- Tämä johtuu Yhdysvaltojen asuntokuplan puhkeamisesta, mikä on aika paradoksaalista, Puttonen sanoo.
Kun asuntomarkkinat romahtivat Yhdysvalloissa ja aiheuttivat maailmanlaajuisen talouskriisin, laskivat keskuspankit korkojaan.
- Suomalaiset, joilla on nyt työpaikka ja luottamus omaan talouteen huomaavat, että nyt kannattaa ostaa. Ja suomalaiset ovat perinteisesti asuntosijoittajia. Nimellishinnat ovat pysyneet aika tavalla ennallaan, mutta korot ovat laskeneet.
Puttonen arvioi kuitenkin, että vaikka asuntojen hinnat eivät ole laskeneet, saattaa vuokrataso hyvinkin lähteä laskuun.
- Monet ostavat juuri sijoitusasuntoja ja kaupunkitarinoiden mukaan kiinteistörahastot ostavat nyt kaikki vapautuvat asunnot.
Kasvava tarjonta voisi siis laskea vuokratasoa.
Kommentit
Kyllä ne professorit osaavat
Professorit osaavat selittää kaiken etukäteen, ja jos menee vikaan, jälkikäteen tulee vielä parempia selityksiä. Onneksi edes jälkikäteen tiedetään mitä tapahtui, ainakin siihen saakka, kunnes tulee uusi vieläkin parempi selitys. Mistä näitä professoreja oikein tulee...
Kyse perusasioista
Hämmästelen artikkelista toiseen sitä tietämättömyyttä mitä ns. asiantuntijat lehdissä kirjoittelevat. Aina haetaan selityksiä jostain makrotaloudesta ja muusta fiilispohjaisesta spekulaatiosta. Missä ovat asiantuntijat joilla pysyy taskulaskin kädessä ja ymmärtävät jotain asuntotuotannosta?
Kun kysytään ovatko hinnat oikealla tasolla, ensimmäinen kysymys tulee olla, minkälaiset tuotantokustannukset ovat uusissa rakennuksissa tällä hetkellä? Toinen kysymys on, ovatko vanhojen asuntojen hinnat nousseet liian lähelle uusien asuntojen hintoja? Jos noihin hakee vastaukset, ymmärtää aika pian onko todellista kuplaa olemassa.
Fakta on, että ainakaan pääkaupunkiseudulla ei pysty tällä hetkellä rakentamaan siten, että siitä jäisi mitenkään merkittävää katetta rakennuttajalle. Tonttihinnat, materiaalit, työkustannukset sivukuluineen yms. eivät luo mitään ylimäärästä pelivaraa. Jos jäisi, niin nyt rakennettaisiin huomattavasti enemmän. Suurin syy siihen, että nyt rakennetaan vain vähän on siinä, että katteet ovat huonot ja asunnot jäävät käteen.
Eli mitään kuplaa ei ole olemassa niin kauan kuin rakentamisen kustannukset suhteessa markkinahintoihin tuottaa pienen katteen. Näin on ainakin pääkaupunkiseudulla tilanne.
Jos kaikkien odottama "kupla" puhkeaisi ja hinnat romahtavaisivat nykyisestä, loppuisi uudisrakenteminen täydellisesti pääkaupunkiseudulla kannattamattomana, mikä vastaavasti ajaisi hinnat ylös kun uusia asuntoja ei ole saatavilla. Näin se tasapaino toimii.
Toinen seikka on ihmisten maksukyky vai pitäisikö sanoa velankantokyky, mutta en mene siihen sen enempää kuin totean, että että Suomessa on yksi Euroopan parhaista tilanteista tämän suhteen.
Analyysisi tärkein sana on 'tontinhinta'.
Kyllähän muualla Suomessa uusien asuntojen hinnat ovat Helsingin seutua halvemmat, eikä se johdu ensisijaisesti halvemmista rakennuskustannuksista vaan tontinhinnoista, jotka maakuntien pientaajamissa lähenevät nollaa lisättynä kunnallistekniikalla.
Pääkaupunkiseudulla korkeat tontinhinnat ovat luontevia keskustoissa mutta eivät reunamilla. Reunamille pitäisi saada ylitarjontaa niin hinnat asettuisivat oikeille tasoilleen kun ensimmäiset huonommin rakennetut vanhat elementtitalot joutuisivat purku-uhan alle. Kaupunki sen sijaan remontoi vanhoja vuokrataloja hinnoilla, jotka ylittävät uudisrakentamisen hinnan. Tällaisen yhteisten rahojen käytön on pakko olla perustuslain tai ainakin kunnallislain vastaista.
Asuntojen hinnan vertaaminen maksukykyyn on suoraan sanoen hölmöä, ikäänkuin television tai kännykän hinta tulisi sitoa palkkaindeksiin.
Miksi aina sanotaan 'työkustannukset sivukuluineen' Sivukulut kuuluvat työkustannuksiin joka puulaakissa kampaamosta konttoriin.
Tontinhinnasta
Asuntojen hinnat määräytyvät pääkaupunkiseudulla, niinkuin muuallakin, kysynnän ja tarjonnan mukaisesti.
Korkea tontinhinta ei ole korkean asunnon hinnan syy, vaan seuraus.
Rakennuttaja on valmis maksamaan tontista kovemman hinnan, koska tietää saavansa asunnosta sellaisen hinnan, että katetta edelleen jää.
Korkea tontinhinta tarkoittaa siis ainoastaan sitä, että tontinomistaja ottaa oman osuutensa rakennustoiminnan katteesta. Asuntojen hintoihin ei vaikuttaisi yhtään mitään, vaikka tontit olisivat ilmaisia, koska lopullisen hinnan määrää kuitenkin kysyntä ja tarjonta. Ja pääkaupunkiseudulla kysyntää riittää enemmän suhteessa tarjontaan, kuin muualla Suomessa kuolevilla tehdaspaikkakunnilla.
Filosofinen kysymys
Saman uuden asunnon rakentaminen jollekin työttömyyspaikkakunnalle tai pääkaupunkiseudulle maksaa osapuilleen yhtä paljon, tosin kustannukset ovat pääkaupunkiseudulla hieman korkeammat.
Asuntojen hintaero johtuu sijainnista, mitä taas ei ole ilman tonttia, joten mielestäni pääkaupunkilisä voidaan jyvittää tontille.
Asiaa tietenkin mutkistaa, että yksittäisellä tontilla on myös erityisominaisuuksia (omenapuutontti jne.).
Uskon, että Pohjanmaalta vielä löytyy kirvesmiesporukoita, jotka mielellään tulisivat pystyttämään pienkerrostaloja grynderien kiusaksi, jos vaikkapa Vantaan pelloilta tällaisia tontteja olisi järkevissä määrin tarjolla.
Kunnat säästävät väärässä paikassa kun tasapainoisen yhdyskuntasuunnittelun nimissä panttaavat kaavoitustaan koulujen ja päiväkotien rakentamisen pelossaan.
Ehkäpä asumistuen maksu tulisi siirtää Kelalta kunnille koska kunnat vastaavat kaavoituksen kautta vuokratasosta ja maksattavat asuntojen ylikysynnän näin valtiolla.
Hmmm
Ja kun se kupla oikeasti puhkeaa 1-2 vuoden viiveellä, niin taitaa olla taas melkoinen kakka lahkeessa.
Toinen vaihtoehto on, että Suomeen syntyy selkeä kahtiajako. Todella rikkaat ja todella köyhät. Tarkoittaa, että keskiluokka köyhtyy. Kun keskiluokalla keittää (suuret massat), tulee ikävää jälkeä.
virhe?
Siis viimeinen lause pitäisi olla "...vuokran hintatasoa"?
Puttonen on oikeilla jäljillä
Finanssikriisi ei suoranaisesti koskenut Suomea, mutta sen jälkiseuraukset koetaan voimalla.
Osakesijoituksiin pettyneet jo kohtuullisesti Puttosen opeilla vaurastuneet suomalaiset noudattavat Paasikiven ohjetta ja sijoittavat kivitaloon Helsingin seudulle. Matala korkotaso avittaa sijoituksia.
Kriisin seurauksena vientiteollisuus on ollut vaikeuksissa ja jos kysyntä ei palaudu, on riskinä että asuntotarjonta kasvaa samalla kun korkotaso nousee, joten asuntosijoitusten arvonnousu voi jäädä vaatimattomaksi.
Sijoittaja voi olla sikäli huoleton, että demokraattinen järjestelmämme ylläpitää asuntojen kalleutta (mekanismit käyvät ilmi finanssineuvos Rauno Niinimäen kirjoituksesta HS 16.11).
Esimerkiksi Kirkkonummi esti viime lamassa EKE-yhtiöitä rakentamasta suurta lähiötä lamahinnoilla. Pienen lähiön sai rakentaa myöhemmin kalliimmalla (kuulemma ihan viihtyisä kylä).
Helsingissä kaavoittaja piipertää Vuosaaren kanavia tai Laajasalon siltaa ikäänkuin kaikkien helsinkiläisten perusoikeutena olisi päästä Kauppatorille kymmenessä minuutissa. Laajasalon pieni lähiö tarvitsee vain nopean dösan Itikseen.
Kiinalaiset rakentavat par'aikaa 40 000 asukkaan lähiötä Pietariin. Annetaan heille Santahamina projektiksi niin johan asuntoja riittäisi.
Kenelle korruptiorahat?
Kiinalaiset voisivat rakentaa lähiöitä myös Suomessa. He rakensivat kasarmeja 1915-1916 huippusuhdanteessa. Ongelma on vain se, etteivät kiinalaiset tiedä, kenelle rakennuslautakunnassa maksaa korruptiokymppitonnit 2011 eduskuntavaaleihin.
Kiinalaisilla on vähintään yhtä hyvät hoksottimet
kuin meillä, joten tämä tuskin on este, ovathan he Pietariinkin päässeet.
Yhdyskuntasuunnittelu on suurempi ongelma. Meillä visioidaan sellaista Helsinkiä, jota ei ole eikä tule. Sitten grynderit iskevät väliin. Arkkitehtipiirrokset näyttävät idyllisiltä 1900-luvun alun postikorteilta mutta todellisuus on räntäinen, tukkoinen ja tyyliltään falski.
Kiinalaiset kohta ruokkivat
Kiinalaiset kohta ruokkivat meidät ja imuroivat rahamme.
Rahat lähetetään Kiinaan suvulle ihmiskaupan velkojen takaisinmaksuun.
Salakujetettuja kiinalaisia maahantunkeutujia opetetaan
veronmaksajien varoin miten ravintola perustetaan, sitä hallinoidaan ja mistä saadaan edulliset raaka-aineet.
http://yle.fi/alueet/helsinki/helsinki/2009/12/kiinalaisille_ravintoloit...
Kebab-lihan veistäjät ja pizzanpaistajat sunnittelevat polttopulloiskua. Kielivaikeuksien vuoksi iskun kohde on vielä epäselvä.
Järjestäytynyt suomalainen irtisanottu työväki relaa 500 päivää ja miettii nortti huulessa ja keskaripullo kourassa Ay-liikkeen tukemana vastatoimenpiteitä.
Puttonen
on todella tyhmä mies.
Vanha juttu
Inflaatiossa rahan ostovoima laskee ja omaisuusarvot nousevat. Uuteen nousuun ja infalaatioon ilmeisesti uskotaan. Kuten aina ennenkin.
Miksi täällä ei voi missään aloittaa omaa juttua?
aina pitää kommentoida toisten tekeleitä!
Sensuuri! Sensuuri!
Tämäkin menee sen hampaisiin :(
Kyllä se kupla puhkeaa vaikka kuinka yrittäisitte todistaa toisin. Sori vaan!
Iloiset -50% arvoista pois, niin ehkä. EHKÄ kansa huomaa mitä täällä tapahtuu!
Kaupunkilegendat ruokkivat hysteriaa ja nostavat hintoja
"- Monet ostavat juuri sijoitusasuntoja ja kaupunkitarinoiden mukaan kiinteistörahastot ostavat nyt kaikki vapautuvat asunnot."
Sijoittavat ostavat nyt lamanaikaaan edullisesti - vuokraavat ja myyvät taas noususuhdanteen aikana kallilla.
GRYNDERIT TIENAAVAT JA FUSKAAVAT ASUNTOREMONTEISSA VAIN NS. STAILAAVAT KÄMPPIÄ MYYNTIKUNTOON!
Helsinki antaa vain viitteen tilanteesta
Kaikki arviot, jotka perustuvat vain Helsingin neliöiden hintaan ovat epätarkkoja.
Helsinki on oma erityistalousalueensa.
Helsinkiin on suhteellisesti varmasti hamaan tappiin asti tarpeeksi tulijoita ja olijoita, ja asuntojen hinnat nousevat samassa suhteessa inflaation ja muiden talouden perusmakrojen tahdissa.
Nykytaantuman alkumetreillä monilla oli lapsellisia haaveita 20-30% hinnanlaskusta keskustan kivitaloissa. Vastuuttomia toiveita: tuollainen romahdus tarkoittaisi sitä, että moni muukin talouden peruspilari olisi nurin; työttömyys huippulukemissa ja ulkomaankauppa pohjilla. Tuossa tilanteessa ei olisi monikaan asuntoa ostamassa.
t. entinen helsinkiläinen, nykyinen tuusulalainen
kulkemisen hinta nousee
En ole nähnyt laajemmalti kenenkään ottavan huomioon kulkemisen hintaa. Koska kulkeminen on kallista, on sitä vastaava kumulatiivinen hinta laskettavissa työpaikkoja lähellä olevien tonttien hinnoissa. Se estää tässä tarjontatilanteessa (ei sähköautoja) tonttien hintojen laskua.
Tämän tekijän vaikutus on merkittävämpi kuin ilman laskemista tohtii aluksi myöntää. Tontitkaan eivät sen jälkeen tunnu niin kalliilta, saati taajamatalot.
Insinöörin mielipiteestä
Kulkemisen hinta nousee, ja lisäksi kulkemiseen kuluu aikaa, joka on palkatonta eikä silti vapaa-aikaa. Insinöörin mielipide on analyyttinen ja kohdallaan, kuten insinööreillä yleensäkin.
Tästä syystä erityisesti hyvällä paikalla oleva kämppä on kysytympi kuin huonolla paikalla oleva. Ja kun kysyntä nostaa hintaa, on kämppä myös kalliimpi ja se nostaa tontin hinnat mukana, kuten tässä ketjussa on aiemmin oikein esitetty.
Eli asumisessakin pätee sama laki kuin kauppaliikkeessä: tärkeätä on 1) sijainti 2) sijainti 3) sijainti.
Hintoja ei pidä yrittää keinotekoisesti laskea, koska muuten pääkaupunkiseudun liikenne ja paineet kasvavat rajoittamattomasti. Nythän lähes ainoa valtti maaseutukaupungeissa on se, että puolella hintaa saa tuplasti neliöitä - jos tähtää hyvään elintasoon, niin muuallakin on puolensa.
Turha toivo
Asuntojen hinnat eivät Suomessa laske koskaan. Huomattavasti tavallista halvemmalla asunnon saa vain poikkeustapauksessa ja sattumalta. Asiaa voiva auttaa erityisen hyvät suhteet pankkiin, joka maksamattoman asuntovelan takia ottaa asunnon haltuunsa ja myy sen käypää hintaa halvemmalla.
Sellaista tarjontaa, joka laskisi asuntojen vuokria, ei Suomessa taideta saada aikaiseksi millään konstilla. Ainoa mahdollinen tie tähän suuntaan taitaisi olla vanha kunnon kommunistinen komento.
Perinteinen totuus: jos haluatte rahoistanne eroon;
kääntykää pankkien sijoitusneuvojien puoleen.
Asia hoituu käden käänteessä.