Lauantai 25.11.2017

Tutkija kumoaa sitkeän käsityksen: Kiinteistövero ei nosta vuokria

Jaa artikkeli:
Luotu: 
18.10.2017 11:32
  • Kuva: Valtioneuvoston kanslia / Laura Kotila
    Kuva
    Kuvituskuvassa hallitustrio. Hallitus kertoi eilen tiistaina peruvansa kiinteistöveron pakkokorotukset.
|

Jos kiinteistöveroa korotetaan, maksaja on asunnon omistaja – ei vuokralainen tai tuleva ostaja. Näin oikaisee julkista keskustelua Valtion taloudellisen tutkimuskeskuksen (VATT) johtava tutkija Tuukka Saarimaa. Hallitus päätti tiistaina perua kiinteistöveron pakkokorotuksen.

Saarimaa kommentoi Talouselämälle toivovansa, että hallituksen päätös ei perustu väärinkäsitykseen vuokrien noususta. Alkuperäinen suunnitelma korottaa kiinteistöveron alarajaa on saanut osakseen kritiikkiä etenkin vaikutuksista asumisen kalleuteen.

Valtiovarainvaliokunnan jäsen Timo Heinonen (kok.) kirjoittaa Puheenvuoron blogissaan tyytyväisenä perumispäätöksestä.

–Korotukset ovat nostaneet myös asumiskustannuksia sekä omistus- että vuokra-asujilla. Asumiskustannukset ovat nousseet keskimääräistä tulokehitystä nopeammin, Heinonen kirjoittaa blogissaan.

Myös Helsingin pormestari Jan Vapaavuori (kok.) on sanonut, että kiinteistöveron pakkokorotus kasvattaisi asumiskustannuksia Helsingissä. Vapaavuori ehdottikin osin kompensaationa veroprosentin alentamista kaupungissa. Lue tarkemmin:

Saarimaa sanoo Talouselämälle epäilevänsä, että perumispäätöksen taustalla on virheellinen huoli, jonka mukaan kiinteistövero voi lisätä asumiskustannuksia varsinkin pääkaupunkiseudulla. Saarimaan mukaan kiinteistövero kohdistuu puhtaasti maahan ja on varallisuusvero, joka taloustieteen näkökulmasta on myös mielekäs verotuksen muoto, koska kyseisen veron noustessa ihmiset eivät muuta käytöstään.

”Monelle mahdotonta ymmärtää”

Saarimaa kirjoittaa VATT:n blogissaan, että kiinteistöveron toimintaperiaate ”on monille jokseenkin mahdotonta ymmärtää”. Kiinteistövero kohdistuu puhtaasti varallisuuteen, ei asumiseen. Hän painottaa, että kiinteistövero on könttäsummavero, jota ei pääse pakoon edes asunnon myymisellä. Tällöin rasitus lankeaa nimittäin asunnon hintaan, joka alenee. Tämä taas johtuu alentuneesta tuotosta.

Saarimaa havainnollistaa tätä blogissaan esimerkillä.

– Kuvitellaan, että sinulle on tarjolla kaksi täysin samanlaista asuntoa, mutta joista toisessa vuotuinen yhtiövastike on kiinteistöveron takia 1000 euroa korkeampi. Asunnot ovat täsmälleen samanlaisia, joten niistä saatava bruttovuokratulo on sama. Bruttovuokra määräytyy vuokralaisten maksuhalukkuuden mukaan, eikä se voi olla erisuuruinen samanlaisissa asunnoissa.

–Käsi sydämelle: maksaisitko asunnoista yhtä paljon? Tuskin. Toisen asunnon korkeampi yhtiövastike johtaa siihen, että asunnosta saatava nettotuotto on alempi. Jos näin on, olet valmis maksamaan tästä asunnosta vähemmän. Asunnon hinnan täytyy olla sen verran alhaisempi, että hinnanalennus kompensoi alemman tuoton. Asuntojen hintojen erotukseksi muodostuu yhtiövastikkeiden eli tässä tapauksessa kiinteistöverojen erotus.

Saarimaa muistuttaa, että vuokrasummat puolestaan määräytyvät vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan perusteella.

Ei korotusta myöskään 2019?

Kansanedustaja Heinosen mukaan hallituksen tuore perumispäätös tarkoittaa sitä, että hallitus ei enää ensi vuonna edellytä yhdeltäkään kunnalta kiinteistöveron korotuksia, vaan jokainen kunnanvaltuusto päättää ratkaisunsa itse. Hallitus oli sopinut keväällä 2015 kiinteistöverojen ala- ja ylärajojen maltillisesta korottamisesta, jolla haettiin 100 miljoonan euron lisäverotuottoa. Tänä vuonna yleistä kiinteistöveroprosenttia korotti Heinosen mukaan jo 112 kuntaa ja vakituisten asuinrakennusten veroprosenttia 73 kuntaa.

– Ensi vuodelle suunniteltu kiinteistöveron korotus oli jo meillä eduskunnan valtiovarainvaliokunnassa käsittelyssä, kun saimme kuitenkin mieluisan uutisen. Valtiovarainministeri Petteri Orpon (kok.) johtamasta VM:stä kerrottiin, että tarve korotukselle on poistunut, Heinonen kirjoittaa blogissaan.

Heinonen kertoo, että kiinteistöveron tuotto on kasvanut pakottavia korotusvaikutuksia enemmän. Veron tuotto kasvoi Heinosen mukaan viime vuonna 45 miljoonalla ja tänä vuonna jo noin 120 miljoonalla eurolla, joten lisätuotot ylittävät tavoitellut tuotot reilusti. Heinosen mukaan lisäksi sovittiin, että myöhemmin tarkastellaan, onko enää myöskään vuoden 2019 osalta tarpeen tehdä korotuksia.

Jaa artikkeli:

Kommentit

Pasi Käyhkö

Johan on tutkija mielipiteineen. Tottakai jos vuokranantajan kulut nousevat niin myös vuokrat nousevat. Samoin käy yhtiövastikkeille ja sitä kautta asuminen kallistuu omistusasunnoissa. Miksi tämän tason tutkijalle suostutaan maksamaan palkkaa?

Joona Jaatinen

Tutkija on aivan oikeassa. Valitettavasti se ei riitä, sillä tutkijoiden äänillä ei kannatusta nosteta. Jos asia on monelle mahdotonta ymmärtää, jää uudistukset tekemättä olivat ne kuinka järkeviä tahansa. Kiinteistövero on asioista vielä yksinkertaisemmasta päästä: korotus laskee asuntojen hintaa, mutta sivukulut (=vero) nousevat, joten tuotto-odotusten pysyessä ennallaan vuokratkin pysyvät ennallaan. Epäilenpä, että tämän jälkeen onkin turha toivoa, että monimutkaisemmatkaan asiat, kuten sote-uudistus, perustuisivat asiantuntija-arvioihin.

Raimo Laine

Täydellistä teoriaa. Keskustan riskipitoisissa asunnoissa vuokratuotto on vain pari prosenttia sijoitetulle pääomalle. Korotan ensitilassa vuokraa ainakin kiinteistöveron nousun vaikutuksella. Uusi asunnonmaksajakin maksaa kiinteistöveroa enemmän, vaikka asunnon hinta ei ole laskenutkaan.
Kaupungin omistama kiinteistöyhtiö joutuu myös maksamaan korotettua kiinteistöveroa ja joko nostaa vuokriaan tai supistaa palvelujaan.

Harri Tapani

"Täydellistä teoriaa. "

Sitähän tuo ja teoria ei osu yhteen olemassa olevan todellisuuden kanssa, mielen tule ekonomisti joka totesi että olimme tuhota koko talouden teorioillamme joitakin vuosia sitten.

Nythän noita veronkorotuksia peruttiin, mutta eiköhän ne naftaliinista taas hetken päästä kaiveta. Ja kyllä, menevät ne vuokraan aivan kuten sanoit.

kut kitket

Minulla on pari sijoitusasuntoa. Jos kiinteistövero nousee, niin tutkijan mukaan se laskee asuntojeni arvoja sekä tietysti kasvattaa minun vuotuisia kulujani. Kyllä siinä vaiheessa minun tekee mieli vain nostaa vuokria, jotta saan tasattua taloudelliset menetykseni.
Uskon että useimmat vuokranantajat ajattelevat samoin, joten vuokrat tulevat vain nousemaan.

Harri Tapani

Ei sen tarvitsekaan lisätä, vuokrat eivät vielä ole sentään aivan tapissa, vaikuttavathan ne myös yritysten palkkakustannuksiin ne vuokrat...Vaikka se kiinteistövero ei lisää ihmisten vuokranmaksukykyä, niin sen nosto lisää vuokralaisten vaihtuvuutta sellaisiin joilla on varaa maksaa. Ne joilla ei ole varaa muuttavat syrjemmälle halvempaan ja käyvät pitemmän matkan päästä töissä jne.

Esa Väyrynen

Minkään veron korottaminen ei nosta yhdenkään asian hintaa. Päinvastoin kaikki hinnat laskee. Onhan tämä tullut todistetuksi tässä maassa lukuisat kerrat. Joten, Sipilä, lisää veroja, niin kohta kaikki on ilmaista.

Mauri Gardin

Ihmettelen tutkijan käsitystä. Tosiasiassa vuokralaiset maksavat kaiken kiinteistöön kohdistuvat kulut ja päälle omistajien tuoton. Eihän mm. ammattiyhdistysliikkeen omistama vuokrataloyhtiö VVO jätä mitään perimättä, eikä vuokria nostamatta voidakseen jakaa kaiken vuokralaisten selkänahasta vetämänsä eurot osinkoina. Kymmeniä miljoonia euroja.

Harri Tapani

Tuo on kyllä totta, että kiinteistövero menee vuokriin ja veron nosto laukaisee nostokierteen. Mutta nykyisin nuo vuokra-asunnot ja talot joita tarkoitat pääosin omistaa eläkevakuutusyhtiöt, luultavasti omasikin sellainen ja tietysti kunnat ja kaupungit omistavat jonkun verran vuokra-asuntoja myöskin.

Eli vanha kysymys, että mikä ihme tätä pelleilyä pyörittää, vuokranantajina ovat eläkeyhtiömme jotka pitävät vuokria meille tapissa, samoin yritysten omistajina ei enää ole pelkät patruunat vaan mukana on eläkeyhtiöitä joille maksamme ja jotka vaativat omistajina palkkojamme alas...

Teijo Myllylä

Juttu on kuin Sipilän hallitusohjelmasta. Verojen nosto ei lisää palkansaajan kuluja. Ostovoimakin kirmaa nousuun. Tutkijan ammattitaito joutuu vaan outoon valoon. Siis jos rahaa kuluu, niin se ei vähene. Onkohan nautittu muutakin kuin kansalaisluottamusta, kun ajatus on lähtenyt lentoon? Kyllä asiakas on lopulta maksumies oikeessa elämässä.

Juha-Petri Jantunen

Siinä tutkija on oikeassa, että markkinataloudessa hinnat eli vuokrat eivät määräydy suoraan kustannusten perusteella. Kiiinteistövero kuitenkin pudottaa sijoitusasunnon tuottoa, joka saa sijoitusrahan siirtymään vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin. Tällöin pienentynyt vuokra-asuntokanta luo niukkuutta ja nostaa hintoja eli vuokria.

Timo Nyman

Olen kyllä ymmällä Saarimaan kommenteista. Jos asumisesta muodostuva kulu kasvaa veron korotuksen verran, on se mielestäni kasvava kuluerä. Eihän sitä kukaan muukaan maksa kuin se henkilö joka sen vuokran tai vastikkeen maksaa. Jos menee asiassa niin pitkälle että miettii Sossun tai Kelan maksamaa summaa, niin lähtökohtaisesti sekin on kyllä uusi menoerä jonka tavalla tai toisella maksavat asujat.

Ville Turunen

Avautuisiko asia näin: omistat vuokra-asunnon ja kiinteistövero nousee, joten päätät nostaa vuokraa. Ilmeisesti asunnosta siis oli saatavissa parampi tuotto. Mistä herääkin kysymys, mikset jo aikaisemmin nostanut vuokraa, vai tyydytkö tarkoituksella yleistä vuokratasoa pienempään vuokraan? Vuokraa ei yleensä voi nostaa käypää vuokratasoa korkeammaksi siksi, että sitten ei enää riitä vuokralaisia, tai vuokralaiset ovat huonompia, jotka muuttavat heti pois, kun ehtivät rauhassa etsiä hinta/laatusuhteeltaan paremman asunnon. Ja käyvän vuokratason määrä kysyntä. Kuinka kysyntä muuttuisi yhtään mihinkään veronkorotuksen myötä?

Tavallisesti markkinoilla tällainen veronkorutus laskee kannattavuutta, mikä saa tuotannon supistumaan, kun heikoimmin toimivat tuottajat poistuvat markkinoilta. Sitä kautta tuotanto vähenee ja myös hinta tätä kautta nousee. Mutta asuntomarkkinoilla ei tarjontaa voi oikein vähentää, sillä asunnon jättäminen tyhjilleen tulee omistajalleen kalliimmaksi, kuin sen antaminen vuokralle. Sama ilmiö muuten on maataloustuotteissa: satovuosi määrää tuotannon ja viljelijät myyvät sen vaikka tappiolla, jos kysyntää on tarjontaa vähemmän, sillä sitä kautta saa edes jonkin rahan takaisinpäin. Vasta, jos asunnolla ei ole lainkaan arvoa, eli omistaja ei saisi myydessään sitä mitään ja kustannukset tosiaankin olisivat yhtiövastike tms. niin asunto kannattaisi hylätä ja jättää rapistumaan, jos siitä ei saisi vuokraa, jolla kattaa juoksevat kulut.

Harri Tapani

Vuokra-asuntomarkkinoita asumistukineen ja sosiaalitukineen ei sellaisenaan kannata edes yrittää ajtella puhtaan markkinateorian mukaisesti. Varsinkin kun muuttovoittoisissa (esim. opiskelupaikkakunnat/kaupungit) kaupungeissa ja kunnissa on edelleen tolkuton asuntopula ja jopa asunnottomuutta, kysyntää riittää.

Ville Turunen

Mutta miksi asuntojen omistajat eivät sitten nosta vuokria joka tapauksessa, jos ne kerran ovat vyörytettävissä asumis- ja toimeentulotukeen?

(Ja vastaus taitaa olla, että juuri näin he ovat tehneetkin, kun katsoo vuokrien vuosittaista nousua, ehkä edes osan tästä voisi periä takaisin yhteiskunnalle.)

Harri Tapani

Lisäten jo aiemmin asiasta sanottuna:

""Kustannusten nousua ei kuitenkaan välttämättä pysty enää pistämään vuokriin."

Kunnissa jonne muutetaan on edelleen asuntopulaa ja kohtuuhintaisia asuntoja ei käytännössä enää ole edes olemassa, ne ovat suurelta osin purettu uudisrakentamisen ja tiivistysrakentamisen tieltä. Silti näissä kunnissa pystyy niin yksityinen raha kuin kuntienkin omat kiinteistöyhtiöt jokseenkin estoitta asuntopulan ollessa todellisuutta nostamaan edelleen vuokria ja tasan tarkkaan kiinteistöveron korotus menee täysimääräisenä vuokriin.

Helpotusta ongelmaan ei ole edes näköpiirissä, sillä onhan valittu politiikka sellaista, että muuttoliike käy koko ajan suuriin kaupunkeihin ja opiskelupaikkakunnille"

https://www.uusisuomi.fi/comment/756673#comment-756673

Ville Turunen

Ehkä vielä voisi muistuttaa, että asumiskuluissa, vuokrassa tai omistusasunnon kuluissa ja lainassa, ei makseta pelkästään juoksevia kustannuksia ja asunnon rakentamisen kustannusta, vaan sen päälle vielä asunnon sijainnista tulevaa arvoa, eli maanhintaa. Ja tämä viimeinen on se, joka ei perustu mihinkään kenenkään tekemään tuottavaan työhön tai ponnistuksiin. Tästä syystä asuntojen hinnat ja vuokrat vaihtelevat paikkakunnalta toiselle toisin kuin vaikka kulutustavarat, joissa vastaavan tuotteen hinta on suunnilleen sama niin Helsingissä kuin Pihtiputaallakin.

Maaseudulla tosin voi saada vaikka omakotitalotontin puoli-ilmaiseksi. Silloin ei maalla ole arvoa ja asunnon koko kustannus on niitä pakollisia kustannuksia, joita kuluttajan on pakko maksaa, jotta tuote voisi olla olemassa.

Tämänhetkisille kiinteistöjen omistajille kiinteistöveron nosto on epäreilua, sillä he eivät ole voineet aikanaan huomioida asiaa kiinteistöä ostaessaan. Mutta muistettaessa, mitä tahtia asuntojen hinnat ovat viime aikoina ovat nousseet, niin nyt olisi ihan hyvä hetki korotuksille, sillä arvonnousu kyllä kuittaa korotuksen.

Joona Jaatinen

Juuri näin! Ei vuokra perustu kustannuksiin vaan asunnon arvoon. Saman kokoisesta jugendkaksiosta maksaa vähemmän vuokraa Turussa kuin Helsingissä. Miksi? Koska asunnon arvo on Turussa alempi. Eli mitä pienempi arvo sitä pienempi vuokra. Ja varmasti jokainen peruskoulun käynyt osaa päätellä, että kulujen nousu vähentää asunnon kysyntää sijoituskohteena, mikä taas johtaa asunnon arvon alenemiseen.

Mutta yhtä selvää on, että mikäli haluaa tavoitella suurta äänestäjäkuntaa, ei kannata suututtaa asunnonomistajaa.

Oiva Luosujarvi

Asumistuki nostaa vuokria yksiselitteisesti.

Kuvitelkaapa tilanne, jossa asumistuet lopetaan kaikki kerralla.
Kaupungeissa asuu kymmeniä tuhansia yksineläjiä ja perheitä, jotka saavat asumistukia.
Jos kaikki tukeminen asumisissa loppuisi 1.12.2017 ja jokainen henkilö / perhe joutuisi maksamaan vuokransa 100% itse, niin kymmenillä tuhansilla asunnonvuokraajilla ei olisi mahdollista asua vuokralla.
Helsingissä on 12 600 asuntoa, jonka vuokran Kela maksaa 100% ja yli 42 000 asuntoa, joka saa vuokratukea.
Ainakin 12 600 asuntoa vapautuisi heti, koska vuokralaisella ei olisi rahaa maksaa asumisestaan.
Koska tilanne on samanlainen kaikissa kaupungeissa, niin olisikin yhtäkkiä yli 100 000 asuntoa vailla vuokralaisia, kun vuokralaiset eivät voisi maksaa vuokria ilman tukia.
Viime vuosina tulleet pakolaiset, jotka ovat saaneet turvapaikan ja asunnon haluamastaan kaupungista eivät voisi asua ilmaiseksi asunnossaan, jos Kela / kunta / kaupunki - Viime kädessä veronmaksajat eivät maksaisi heidän vuokriaan ja elämistään.

Jos vuokranantajat haluaisivat tuloja vuokrien kohdalla, niin heidän olisi pakko laskea vuokria tasolle, jonka vuokralaiset voisivat maksaa tai vaihtoehtoisesti vuokranantajilla olisi kymmeniä tuhansia vuokra-asuntoja tyhjillään.
Asumistuki on hyvä ja samaan aikaan huono asia. Pakolaisten myötä asumisen ja elämisen tuet ovat muuttuneet pääasiassa huonoksi asiaksi, koska suuri osa tukien saajista ei ole sukuineen koskaan maksaneet veroja Suomeen ja eivät ole muuta kuin rasite hyvinvointia rakentaneille kantasuomalaisille.

Markku Hongisto

En tiedä mitä tai miten "tutkija"on tätä asiaa tutkinut mutta vuokranantajana joudun tutkimaan tilannetta jos asunnon yhtiövastike nousee. Kiinteistöveron nousu kun on yksi tekijä joka vaikuttaa yhtiövastikkeeseen ja johtaa kyllä vuokrantarkistukseen.Ainakin minun kohdallani.