Helsingin Vuosaaressa sijaitsevassa taloyhtiössä asukkaille ilmoitettiin, että jos epidemia-aika aiheuttaa äkillisiä, vakavia taloudellisia vaikeuksia, on taloyhtiön yhtiövastikkeille mahdollista sopia lisää maksuaikaa.

Ilmoitus on harvinainen lajissaan, sillä sekä taloyhtiöitä edustavan Kiinteistöliiton että isännöitsijätahon mukaan vastaavia ilmoituksia ei ole tehty muualla.

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva huomauttaa, että yhtiövastike on taloyhtiön juoksevien kulujen kattamiseen kerättävä korvaus.

”Kukaan yksittäinen osakas ei voi toimia niin, että jättäisi vastikkeita maksamatta. Osakkaat yhdessä vastaavat siitä, että juoksevat kulut tulevat katetuiksi”, hän sanoo.

Lue myös:

Myöskään taloyhtiöiden etuja valvovaan Kiinteistöliittoon ei ole kantautunut kysymyksiä vastikkeissa joustamisesta. Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen muistuttaa, että yhtiövastikkeella katetaan siivous, lämmitys, kiinteistöverot ja muut vastaavat juoksevat kulut.

”Yhtiön on vaikea alkaa toimia pankkina ja rahoittajana ilman, että yhtiön oma rahoitus menee sekaisin”, hän sanoo.

”Taloyhtiöiden talous on rakennettu todella tarkasti niin, että hoitovastikkeet riittävät tarkasti hoitokulujen kattamiseen. Ja yleensä taloyhtiöissä on mahdollisuus yhden tai kahden ylimääräisen vastikkeen perimiseen, jos tulee yllättäviä kuluja tai menoja.”

Entä jos ei selviä taloyhtiölainoista?

Oma kysymyksensä on rahoitus- tai pääomavastikkeet. Niissä on monesti kyse niin sanotuista taloyhtiölainoista, jotka ovat kasvattaneet suomalaisten velkaantumista voimakkaasti viime vuosina ja joista tuli myös kuuma väittelyn aihe. Esimerkiksi Suomen Pankki on esittänyt huolensa taloyhtiölainoista ja velkaantumisesta.

Taloyhtiölainoilla on rahoitettu iso osa uudesta asuinrakentamisesta. Tyypillisesti uuden asunnon ostaja saa aluksi 2–4 vuoden ajan lyhennysvapaata taloyhtiölainan takaisinmaksusta. Lyhennysvapaan jälkeen yhtiölainan takaisinmaksu alkaa ja asumiskulut kohoavat.

”Jos ollaan nyt tilanteessa, jossa vapaavuosien jälkeen nyt alkaa tulla rahoitusvastikkeet maksettavaksi samaan aikaan, kun tulee työttömyys- tai lomautustilanne, niin ohje on, että mahdollisimman nopeasti taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä keskustelisi yhtiölainan myöntäneen rahoittajapankin kanssa, onko mahdollista saada lyhennysvapaata yhtiölainoihin”, Hiltunen sanoo.

”Olen ymmärtänyt, että pankit suhtautuvat yhtiölainojen lyhennysvapaisiin myönteisesti niin kuin henkilökohtaisiin asuntolainoihin. On todella tärkeää, että heti kun merkkejä mahdollisista ongelmista alkaa olla, heti hallitus ja isännöitsijän pitää olla aktiivinen ja yhteydessä pankkiin.”

Yhtiölainan rahoitusvastike saattaa nostaa asumiskustannuksia kertaheitolla todella tuntuvasti.

”Ihmiset eivät välttämättä ymmärrä sitä, että jos he ovat maksaneet yhtiövastiketta 200 euroa kuukaudessa, niin rahoituslainan kanssa summa saattaa nousta 700 eurolla lisää. Jos samalla tulee lomautustilanne, se saattaa olla asia, joka aiheuttaa suuremmat ongelmat kuin vain pelkkä hoitovastike”, sanoo Kiinteistöliiton Hiltunen.

Taloyhtiötkään eivät ole immuuneja viruksen vaikutuksille

Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero linjaa, että kun akuutti kriisi on selätetty, myös taloyhtiön riskinsietokykyä on arvioitava kokemusten perusteella kriittisesti.

”On toteutettava välttämättömiksi katsottavat korjaustoimenpiteet vastaisuuden varalle”, hän kirjoittaa.

Kero muistuttaa, että yritysten vaikeuden vaikuttavat niiden vuokranmaksukykyyn ja sitä kautta myös taloyhtiöiden talouteen.

”Erityisesti kaupunkien keskustoissa sijaitsevissa taloyhtiöissä on kivijalassa vuokrattavia liiketiloja. Tämän vuokraustoiminnan tuottojen merkitys taloyhtiön koko taloudesta vaihtelee suuresti. Suurimmillaan osuus voi olla jopa yli puolet kaikista tuotoista”, hän sanoo.

Lue seuraavaksi:

Keron mukaan keskimääräisen suomalaisen kerrostaloyhtiön hoitokulujen summa oli viime vuonna arviolta 5 euroa neliöltä per kuukausi. Hoitovastike on osakkailta keskimäärin luokkaa 4 e/m2/kk. Väliin jäävä euro peritään siten käyttökorvauksina ja vuokrina. 90-neliöisen huoneiston osakkaalle siten kuukausikohtainen vastike on noin 360 euroa, joka tekee vuodessa 4320 euroa. Yhtiöiden välillä nämä summat poikkeavat huomattavasti toisistaan.

”Oletetaan taloyhtiön kokonaistuottoihin 10 prosentin negatiivinen “shokkivaikutus” vuositasolla tarkasteltuna. Jos lähtötilanteessa taloyhtiön talous on tasapainossa, tarvitaan siten noin 10 prosentin kulujen jousto, jotta päästäisiin muutosten suhteen tasapainoon. Kymmenen prosentin vuositason muutospaine pystyttäneen ottamaan vastaan keskimäärin varsin hyvin, varsinkin jos yhtiöllä on kassareserviä. Tämä ylimääräinen likviditeetti ottaa iskun vastaan ensimmäisenä, eikä taloyhtiön taloudellisista velvoitteista tarvitse tinkiä. Taloyhtiön hallitukselle on yhtiökokouksessa hyvän käytännön mukaan päätetty antaa valtuudet periä tarvittaessa ylimääräisiä hoitovastike-eriä. Näiden täysimääräinen käyttö erityisen tiukassa taloudellisessa tilanteessa voi olla haastavaa, minkä takia pitää tutkia myös sitä, saadaanko hoitokuluista jotain joustoa. Ajan myötä sitten myös reservit voidaan palauttaa tavoitetasolle, mikäli reserveihin joudutaan kajoamaan”, Kero kommentoi.

Hän sanoo, että keskimääräisessä taloyhtiössä hoitokulujen hienosäätöä voisi löytyä esimerkiksi priorisoimalla korjauksia ja ylläpitotoimia, ja siirtämällä mahdollisia ei-akuutteja satsauksia vaikka vuosi eteenpäin sekä mahdollisesti leikkaamalla joidenkin hankkeiden kulubudjetteja.

”Kannattaa myös tutkia, onko energiankäytöstä (lämmitys, sähkö, vesi) leikattavissa hieman ilman merkittäviä lisäsatsauksia (esimerkiksi mahdollisia ylilämpöjä leikkaamalla). On myös syytä selvittää, onko ostopalveluissa sellaista kulua, joka ei ole välttämätöntä”, Kero neuvoo.

Lue myös: