Taloyhtiölainat ja toisaalta heinäkuun alussa voimaan tuleva aikaisempaa kireämpi asuntolainakatto huolestuttavat asuntomarkkinoiden asiantuntijoita.
Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen ennakoi, että pankkien myöntämiä asuntolainoja suurempi pommi muhii uusien asuntojen taloyhtiölainoissa ja niiden lyhennysvapaiden jälkeisissä vastikekuluissa.
–On ikävää, että Finanssivalvonnan päätökset koskevat aina koko maata. Asuntomarkkinamme ovat vahvasti polarisoituneet, ja isoimpia kaupunkeja ja muutamia kasvualueita lukuun ottamatta käytettyjen asuntojen hinnat ovat jo pitkään olleet laskussa. Mielestäni viranomaisilla pitäisi voida olla mahdollisuus tehdä aluekohtaisia ratkaisuja. Se toimisi Suomessa paremmin, hän kommentoi.
–Lainakaton tiukennus puree väärään tahoon ja lyö pahiten pääkaupunkiseudun ulkopuolelle, hän jatkaa.
Rantanen sanoo tilastojen osoittavan, että kotitalouksien uusien asuntolainojen määrät ovat kasvaneet viime vuosina Suomessa maltillisesti.
–Se johtuu siitä, että pääkaupunkiseudullakin, jossa tehdään puolet käytettyjen asuntojen kaupoistamme, kauppa ja hintojen nousu on ollut hillittyä. Väitänkin, että ylivelkaantumisen riskit liittyvät ennen kaikkea uusien asuntojen taloyhtiölainoihin. Niihin Finanssivalvonta ei valitettavasti voi puuttua.
Rantanen varoittaa myös kovista vastikkeista, jotka ovat edessä, kun taloyhtiölainojen lyhennysvapaat päättyvät.
–Erityisesti pääkaupunkiseudulla, joissa vuokrat ovat karanneet normaalituloisten käsistä, ovat monet myös työn perässä alueelle muuttaneet päätyneet ostamaan oman asunnon pankista rahoittamallaan pienellä omarahoitusosuudella ja taloyhtiölainalla. Tyypillisesti näissä lainoissa ovat ensimmäiset vuodet lyhennysvapaita. Mutta mitä tapahtuu, kun lyhennysvapaat loppuvat? Ovatko ihmiset varautuneet jopa tuhansien eurojen kuukausittaisiin vastikekuluihin? Epäilen tätä, hän kommentoi.
Rantasen mukaan uusien asuntojen taloyhtiölainojen riskeistä olisi puhuttava avoimesti ja rakennusliikkeiden markkinointimateriaaleissa tulisi näkyä selvästi arvio tulevasta rahoitusvastikkeen määrästä vuosittain koko laina-ajalta.
–Pahoin pelkään, että tulemme näkemään muutamien vuosien päästä enemmänkin epätoivoisia tilanteita ja jopa oikeudenkäyntejä vahingonkorvausvaatimuksineen, kun taloyhtiölainojen lyhennykset alkavat ja rahoitusvastikkeet nousevat jopa useisiin tuhansiin euroihin kuukaudessa. Se tulee monelle ikävänä yllätyksenä, Rantanen väittää.
Hän ennakoi, että monet yrittävät myydä asuntojaan ennen kuin vastikkeet nousevat rajusti.
–Olen esimerkiksi kuullut, että Espoossa metron varrella sijaitsevan 100 neliön kerrostalohuoneiston kuukausittaiset vastikekulut tulee lyhennysvapaan päätyttyä olemaan 5500 euroa, ja Oulussa sijaitsevan uuden yksiön 1400 euroa kuukaudessa. Näistä ei puhuta, eikä kerrota riittävän selvästi ostajalle ennen kauppoja. Se, miten tämä tulee vaikuttamaan koko asuntomarkkinaamme, jää nähtäväksi.
Pk-seudulla suuret velkaosuudet ovat prosentuaalisesti pienempiä, mutta euromääräisesti suurempia
Tilastokeskuksen yliaktuaari Atro Andersson toteaa Tilastokeskuksen uusien osakeasuntojen hintatilaston pohjalta, että suurten velkaosuuksien osuus kaikista velkaosuuksista on kasvanut vuodesta 2010 selvästi koko maassa. Tampereella ja Oulussa suurten velkaosuuksien osuus on kasvanut vuodesta 2010 jopa 40 prosenttiyksiköllä.
–Pääkaupunkiseudulla ja erityisesti Helsingissä vastaavat luvut ovat selvästi pienempiä. Tämä selittyy mahdollisesti sillä, että pääkaupunkiseudulla suuret velkaosuudet ovat prosentuaalisesti hieman pienempiä, mutta euromääräisesti suurempia asuntojen hintaeron takia, hän arvioi blogissaan.
Oulussa, Tampereella ja Turussa yli puolet velkaosuuksista oli vuonna 2017 suuria eli vähintään 70 prosenttia myytyjen uusien asuntojen velattomista myyntihinnoista. Vuonna 2017 suurten velkaosuuksien osuus oli Helsingissä ja Espoossa noin 30 ja Vantaalla noin 40 prosenttia. Myös pääkaupunkiseudulla suurten velkaosuuksien osuus on Anderssonin mukaan kasvanut selvästi.
Aineistosta ei hänen mukaansa pysty suoraan päättelemään, onko asunnon ostanut sijoitusyhtiö, yksityinen asuntosijoittaja, vai onko asunto ostettu omaan käyttöön.
–Voi olla, että suuret velkaosuudet kohdistuvat erityisesti sijoitusasuntoihin, Andersson kommentoi.
Hän sanoo, että lähes kaikkialla Suomessa suuret velkaosuudet kohdistuvat juuri pieniin asuntoihin eli yksiöihin ja kaksioihin. Turussa, Tampereella ja Oulussa noin 80 prosenttia suurista velkaosuuksista kohdistuu yksiöihin ja kaksioihin.
–Poikkeuksen muodostaa Helsinki, jossa aineiston perusteella vain 4 prosenttia suurista velkaosuuksista kohdistui vuonna 2017 yksiöihin ja yli 50 prosenttia kolmioihin tai suurempiin asuntoihin. Kenties Helsingissä suuret velkaosuudet ovat prosentuaalisesti pienempiä, mutta euromääräisesti suurempia asuntojen hintaeron takia. Erityisesti yksiöiden luku on epäuskottavan pieni, Andersson toteaa.
”Tavallisten kotitalouksien velat eivät ehkä olekaan pelätyssä kasvussa”
Asuntolainoitukseen erikoistuneen Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus sanoo Anderssonin havaintojen tukevan näkemystä, jonka mukaan taloyhtiölainojen kasvu koskettaa etenkin asuntosijoittajia, jotka suosivat suuria yhtiölainoja.
–Tavallisten kotitalouksien velat eivät ehkä olekaan pelätyssä kasvussa, hän arvioi.
Heinäkuun alussa voimaan astuva uusi, kireämpi asuntolainakatto koskee muita kuin ensiasunnon ostajia. Heinäkuun alun jälkeen pankit voivat myöntää näille asiakkaille asuntolainoja, jotka ovat enintään 85 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasunnon ostajilla lainakatto säilyy 95 prosentissa.
Finanssivalvonta perustelee lainakaton kiristämistä kotitalouksien velkaantumisen pitkäaikaisella kasvulla ja historiallisen korkealla tasolla. Enimmäisluototussuhteen kiristämisellä pyritään hillitsemään velkaantuneisuuden kasvua.
Danske Bankin pääekonomisti Pasi Kuoppamäki pitää asuntolainoituksen kiristymistä luonnollisena.
– Kevyt rahapolitiikka on historiassa johtanut toisinaan kotitalouksien liialliseen velkaantumiseen ja vaarallisiin ylilyönteihin asuntomarkkinoilla. Korot pysyvät matalina vielä pitkään, vaikka nousukäänne onkin jo nähtävissä, joten viranomaiset etsivät muita keinoja suitsia riskejä, Kuoppamäki toteaa.
– Säätelyn kiristymisellä voi silti olla omia haitallisia sivuvaikutuksia, kuten työvoiman liikkuvuuden hidastuminen. Suomessa ensiasunnonostajien lainakaton korkeus voi houkutella ottamaan suuret riskit jo nuorena, hän jatkaa.
Lisää aiheesta:
Lainakatto kiristyy: Asuntovelkaa saa pian 5 prosenttiyksikköä vähemmän
Ekonomistit odottavat matalien korkojen ajan jatkuvan vielä pitkään: ”Asuntovelalliset hurraavat”
