Hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa ”Ilmestyskirjan pedoksi” luonnehdittujen taloyhtiölainojen verotusta. Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus selventää, mitä tämä tarkoittaa käytännössä.

Hallitusohjelmassa lukee seuraavasti:

”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.”

Yksityiseen asuntorahoitukseen erikoistuneen Suomen Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomisti Juhana Brotherus vääntää rautalangasta, mitä tämä tarkoittaa.

Uudistus osuu ennen kaikkea uudiskohteiden asuntosijoittajiin, mutta sillä on vaikutusta myös vanhojen taloyhtiöiden lainoihin.

Jos asuntosijoittaja ottaa pankista asuntolainan ja ottaa asunnon, asuntolainan korot voi vähentää tulonhankkimislainana, mutta lainan lyhennyksiä ei.

Lainaa voi kuitenkin ottaa myös taloyhtiöiden kautta, jolloin laina jakaantuu taloyhtiön asunto-osakkeiden omistajille osakemäärien tai neliöiden mukaisesti.

Taloyhtiöiden kautta otetut lainat eroavat pankkien kautta otetuista, sillä näistä lainoista voi vähentää sekä rahoitusvastikkeen joka sisältää koron, mutta myös lainan lyhennyksen.

”Nyt lähinnä lyhennyksiä, koska korot ovat niin matalalla”, Brotherus tarkentaa.

Jopa 80 prosenttia asuntojen arvosta taloyhtiölainaa

Asuntosijoittajille taloyhtiöiden kautta otetut lainat ovat näin ollen parempia. Jos hän saa esimerkiksi vuokratuloja 3000 euroa, niin näistä tuloista pitää maksaa 30–40 prosenttia pääomatuloveroa. Jos lainan lyhennyksiä taas on ollut 3000 euroa, niin pääomatulojen verojen määrä on nolla.

”Ilmiö on johtanut siihen, että uudiskohteissa taloyhtiölainan osuudet voivat olla nykyään erittäin huomattavia, jopa 80 prosenttia asuntojen arvosta voi olla taloyhtiölainaa”, Brotherus sanoo.

”Tämä on hälyttävää, koska taloyhtiöillä on pitkät lyhennysajat, jolloin riskit muuttuvat ihan erilaisiksi ja tähän ilmiöön viranomaiset ja poliitikotkin ovat havahtuneet.”

Näin uusi hallitus vaikuttaa asunnonomistajiin

Hallitus jatkaa edellisten hallitusten linjaa, jossa oman asunnon asuntolainan korkojen verovähennyksistä luovutaan asteittain. Jäljelle jäänyt verovähennys poistuu kokonaan hallituskauden aikana.

Hallitus selvittää lisäksi mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta.

Juha Sipilän (kesk) hallituksessa valtiovarainministerinä toimineen Petteri Orpon (kok) asettama Leena Mörttisen työryhmä tutustui tähän ilmiöön. Brotherus ei hätäilisi hallitusohjelmasta, koska siinä puhutaan vain asian selvittämisestä.

”Odottaisin, että mennään maltillisin askelin eteenpäin ja katsotaan mitä keinoja tähän ilmiöön on puuttua.”

Brotheruksen mukaan taloyhtiölainoista tuli suosittuja noin kymmenen vuotta sitten. Itse kunnian ilmiön synnystä – tai virheestä – otti asuntosijoittaja Timo Metsola.

”Hän kuvaili, että siitä on kasvanut Ilmestyskirjan peto.”

Jos taloyhtiölainoihin puututaan, asuntomarkkinoista voi tulla pitkässä juoksussa vakaammat. Jos muutoksia tehdään yllättäen, lyhyellä aikavälillä voi syntyä epävakauttavia seurauksia.

Tällä hetkellä rakenteilla on esimerkiksi sellaisia kohteita, joissa velkamäärä on todella suuri.

”Jos veroetu katoaa, kysyntä uudiskohteille lopahtaa ja asuntojen hinnat voivat kääntyä laskuun.”

Koskisiko uudistus myös remonttilainoja?

Jos uudistus syntyisi, se todennäköisesti koskettaisi taloyhtiölainoja, joilla rahoitetaan uudistuskohteita, mutta myös esimerkiksi remonttilainoja. Uudistus koskettaisi Brotheruksen mukaan molempia, mutta vaikutus olisi hyvin erilainen.

”Uudiskohteissa taloyhtiölainaa voi olla jopa 80 prosenttia asunnon arvosta. Vaikka vanhaan taloon tehtäisiin putkiremontti ja julkisivuremontti samaan aikaan, hyvin harvoin lainamäärä ylittää 50 prosenttia asuntolainoista. Tyypillisesti se on 20–40 prosenttia.”

Uudiskohteissa voi olla enemmän pienempiä sijoitusasuntoja. Vanhoissa asunnoissa sijoittajien määrä taas ei yleensä ole niin suuri, vaan ne ovat omistusasuntoja, jolloin lainat maksetaan pois ja taloyhtiölainat voivat mennä pienemmiksi.

Brotherus myös huomauttaa, että taloyhtiölainat eivät aina ole verovähennyskelpoisia. Se riippuu siitä, ovatko ne tuloutettuna vai rahastoituna taloyhtiön kirjanpidossa.

Tulouttaminen tarkoittaa sitä, että osakkeiden maksamat vastikkeet kirjataan tuloslaskelman puolelle, jolloin ne ovat vähennyskelpoisia. Rahastointi taas tarkoittaa, että ne kirjataan taseeseen eli niitä käsitellään pääomasijoituksena, jolloin ne eivät ole vähennyskelpoisia. Rahastoinnilla vältetään se, että taloyhtiöt joutuisivat maksamaan veroa saatuaan isoja kertasuorituksia. Talouselämän mukaan asuntoyhtiön veron maksu tarkoittaa ”kirjanpitomunausta”.

Asuntoa myydessä rahastoidut lainaosuussuoritukset lisätään hankintahintaan eli se vähentää myyntivoiton veroa. Jos laina on tuloutettua, asuntosijoittaja maksaa aina täyden myyntivoittoveron. Omassa asunnossa yli kaksi vuotta asuneet osakakat ovat tästä verosta vapautettuja.

Suomen vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanervan mukaan yhtiöllä on lähes aina mahdollisuus tulouttaa osa suorituksista ilman, että se on asuvilta osakkailta pois. Päätös tulouttamisesta tai rahastoinnista tehdään yhtiökokouksessa, joten asiaan voi vaikuttaa ryhtymällä esimerkiksi taloyhtiön hallituksenjäseneksi tai esitellä asia hallitukselle.